Networks Business Online Việt Nam & International VH2
Networks Business Online Việt Nam & International VH2 / Doanh Nghiệp / Tài liệu về lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng

Tài liệu về lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng

Đăng ngày 24 April, 2023 bởi admin
  1. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 ĐẦU TƯ VÀ PHÂN LOẠI ĐẦU TƯ : 1.1.1 Khái niệm : Thuật ngữ đầu tư được hiểu đồng nghĩa tương quan với “ sự bỏ ra, sự quyết tử ” một nguồn lực để thu được hiệu quả tốt. Từ đó hoàn toàn có thể hiểu khái niệm về đầu tư là sự bỏ ra hoặc quyết tử nhân lực, vật lực và tài lực trong hiện tại vào những nghành kinh tế tài chính xã hội khác nhau nhằm mục đích mục tiêu sinh lợi trong tương lai. 1.1.2 Đặc điểm đầu tư : – Đầu tư là một hoạt động giải trí sử dụng vốn nhằm mục đích mục tiêu sinh lời. Không thể coi đầu tư nếu việc sử dụng vốn không nhằm mục đích mục đich thu được hiệu quả lớn hơn số vốn đã bỏ ra bắt đầu. Ngoài tiềm năng hiệu suất cao kinh tế tài chính, đầu tư còn nhằm mục đích mục tiêu xử lý việc làm cho người lao động, tăng thu cho ngân sách, hoàn thành xong cơ cấu tổ chức ngành nghề, khai thác tài nguyên. v.v.. nhằm mục đích góp thêm phần tăng phúc lợi xã hội cho toàn dân. – Đầu tư được thực thi trong một thời hạn dài thường là từ trên một năm. Chính yếu tố thời hạn dài đã làm cho rủi ro đáng tiếc trong đầu tư cao và là một trong những yếu tố có tác động ảnh hưởng đến hiệu suất cao hoạt động giải trí đầu tư – Mọi hoạt động giải trí đầu tư phải có vốn, vốn ở đây được hiểu gồm có những loại sau : + Vốn bằng tiền và những loại gia tài có giá trị như tiền + Vốn bằng TSCĐ hữu hình như đất đai, máy móc, thiết bị … + Vốn bằng TSCĐ vô hình như uy tín tên thương hiệu, lợi thế … + Vốn bằng gia tài đặc biệt quan trọng như trái phiếu, CP Vốn đầu tư này hoàn toàn có thể hình thành từ những nguồn trong nước hoặc quốc tế 1.1.3 Phân loại đầu tư : 1.1.3. 1 Theo quan hệ quản trị vốn đầu tư : + Đầu tư trực tiếp : Là hình thức đầu tư mà người bỏ vốn trực tiếp tham gia quản trị quy trình sử dụng vốn đầu tư. Trong hình thức này người bỏ vốn và quản trị quy trình sử dụng vốn là một chủ thể. Chủ thể này chịu trọn vẹn nghĩa vụ và trách nhiệm về hiệu quả đầu tư của mình. + Đầu tư gián tiếp : Là hình thức đầu tư mà người bỏ vốn không trực tiếp tham gia quản trị quy trình sử dụng vốn, đây còn gọi là đầu tư kinh tế tài chính. Trong hình thức đầu tư này người bỏ vốn và người quản trị quy trình sử dụng vốn không phải là một chủ thể. Vì thế chỉ có người quản trị và sử dụng vốn là pháp nhân chịu nghĩa vụ và trách nhiệm về tác dụng đầu tư, còn người bỏ vốn hưởng cống phẩm từ vốn góp của mình. 1.1.3. 2 Phân loại đầu tư theo đặc thù sử dụng vốn : ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 hotline : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  2. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG + Đầu tư tăng trưởng : là việc bỏ vốn ra nhằm mục đích ngày càng tăng giá trị gia tài cả về số lượng và chất lượng. Thực chất của đầu tư tăng trưởng là tái sản xuất lan rộng ra có nghĩa là tạo ra những năng lượng mới hoặc tái tạo, văn minh hóa năng lượng hiện tại nhằm mục đích cung ứng tiềm năng tăng trưởng của doanh nghiệp, của tổ chức triển khai hay cả nền kinh tế tài chính. + Đầu tư di dời : Là loại đầu tư mà người có tiền mua lại 1 số ít CP đủ lớn để nắm quyền chi phối và sở hữu tài sản. Thực chất đầu tư di dời không làm ngày càng tăng giá trị gia tài mà chỉ làm đổi khác quyền sở hữu tài sản, tức là di dời quyền sở hữu tài sản từ nhà đầu tư này sang nhà đầu tư khác. 1.1.3. 3 Phân loại theo cơ cấu tổ chức ngành : + Đầu tư tăng trưởng công nghiệp : Là đầu tư nhằm mục đích tạo ra những loại sản phẩm là tư liệu sản xuất hoặc tư liệu tiêu dùng ship hàng nhu yếu của chính nó và cho những ngành nghề khác như nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, giao thông vận tải vận tải đường bộ … và cho nhu yếu đời sống con người. + Đầu tư tăng trưởng nông – lâm – ngư nghiệp : Là đầu tư mhằm tạo ra những mẫu sản phẩm dùng làm nguyên vật liệu cho ngành công nghiệp chế biến loại sản phẩm dành cho xuất khẩu và thỏa mãn nhu cầu nhu yếu đời sống cho con người. + Đầu tư phát triển dịch vụ : Là hình thức đầu tư nhằm mục đích tạo ra những mẫu sản phẩm là dịch vụ để thỏa mãn nhu cầu nhu yếu cho sản xuất và tiêu dùng phong phú của con người. + Đầu tư tăng trưởng hạ tầng : Là hình thức đầu tư nhằm mục đích hoàn hảo và nâng cao chất lượng những khu công trình giao thông vận tải vận tải đường bộ, thông tin liên lạc, cấp thoát nước. Trong điều kiện kèm theo nước ta lúc bấy giờ đầu tư vào hạ tầng là cực kỳ quan trọng có ý nghĩa quyết định hành động để lôi cuốn vốn đầu tư trực tiếp quốc tế nhằm mục đích tăng trưởng kinh tế tài chính. 1.1.3. 4 Phân loại đầu tư theo đặc thù đầu tư : Các hoạt động giải trí đầu tư gắn với đầu tư XDCB, trong trường hợp này, hoạt động giải trí đầu tư được chia thành hình thức đầu tư mới, đầu tư chiều sâu và đầu tư lan rộng ra. + Đầu tư mới : Là đưa hàng loạt số vốn đầu tư để thiết kế xây dựng một khu công trình mới, shopping và lắp ráp những trang thiết bị mới hoặc đầu tư xây dựng một đơn vị chức năng sản xuất kinh doanh thương mại mới có tư cách pháp nhân riêng. Đặc điểm của loại đầu tư này yên cầu một khối lượng vốn khá lớn, trình độ công nghệ tiên tiến và cỗ máy quản trị mới. + Đầu tư lan rộng ra : Là đầu tư nhằm mục đích lan rộng ra khu công trình cũ ( đang hoạt động giải trí ) để nâng cao hiệu suất của khu công trình cũ hoặc tăng thêm loại sản phẩm. Đặc điểm của đầu tư lan rộng ra thường gắn với việc shopping thêm những trang thiết bị mới, thiết kế xây dựng thêm những bộ phận mới hoặc lan rộng ra thêm những bộ phận cũ nhằm mục đích tăng thêm diện tích quy hoạnh nhà xưởng hoặc những công trình phụ, phù trợ. + Đầu tư chiều sâu : Là đầu tư để tái tạo, hiện đại hóa, đồng nhất hóa dây chuyền sản xuất sản xuất mẫu sản phẩm trên cơ sở khu công trình hiện có nhằm mục đích tăng thêm hiệu suất hoặc đổi khác mặt ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 đường dây nóng : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  3. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG hàng, hoặc nâng cao chất lượng loại sản phẩm hoặc đổi khác tốt hơn thiên nhiên và môi trường trong khu vực có khu công trình đầu tư. So với đầu tư mới thì đầu tư chiều sâu yên cầu ít vốn hơn, thời hạn tịch thu vốn nhanh, ngân sách cho huấn luyện và đào tạo lao động thấp, cỗ máy quản trị ít biến hóa Tóm lại đứng trên những tiêu thức khác nhau tất cả chúng ta có những cách phân loại đầu tư khác nhau. Tuy nhiên, những hình thức đầu tư được phân loại như trên lại có mối quan hệ ngặt nghèo với nhau và được bộc lộ qua sơ đồ sau : ĐẦU TƯ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP ĐẦU TƯ GIÁN TIẾP ĐẦU TƯ DỊCH CHUYỂN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG CÔNG NGHIỆP NÔNG NGHIỆP DỊCH VỤ XÂY DỰNG CƠ BẢN ĐẦU TƯ CHIỀU SÂU ĐẦU TƯ MỚI ĐẦU TƯ MỞ RỘNG Trong những hình thức đầu tư trên thì hình thức đầu tư tăng trưởng cần phải được hoạch định trải qua việc thiết lập những dự án Bất Động Sản đầu tư và thẩm định một cách cẩn trọng. Bởi vì đầu tư tăng trưởng là một hình thức đầu tư nhiều rủi ro đáng tiếc, do việc nhìn nhận quyền lợi của dự án Bất Động Sản dựa trên những năng lượng sản xuất chưa hình thành và do đó hoàn toàn có thể gặp nhiều nguy hiểm trong tương lai ” được thì ăn cả hoặc ngã về không ”. Vì vậy, để tránh những hoạt động giải trí đầu tư không sinh lời, giảm thiểu rủi ro đáng tiếc cho những hoạt động giải trí đầu tư này ở mức thấp nhất, đồng thời tăng năng lực thực thi những dự án Bất Động Sản đầu tư tốt thì việc thiết lập và thẩm định dự án Bất Động Sản một cách cẩn trọng là rất là thiết yếu. Ngoài ra, theo tiêu thức tiềm năng đầu tư người ta còn phân loại đầu tư theo hai hình thức là đầu tư kinh doanh thương mại và đầu tư công ích ( đầu tư phi lợi huận ), trong đó hình thức đầu tư ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 đường dây nóng : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  4. CÔNG TY CP

    TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG
    kinh doanh hướng đến mục tiêu lợi nhuận, còn hình thức đầu tư công ích hướng đến việc
    nâng cao phúc lợi xã hội cho người dân.
    I.2 DỰ ÁN ĐẦU TƯ.
    1.2.1 Khái niệm:
    + Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết
    có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực
    hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
    + Về mặt nội dung: Dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau
    được hoạch định nhằm đạt được các mục tiêu đã xác định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể
    thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định trong một khoản thời gian xác định (dự án
    đầu tư trực tiếp)
    + Về mặt quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý vốn, vật tư, lao động để tạo
    ra các kết quả tài chính, kinh tế trong một thời gian dài
    + Về mặt kế hoạch hóa: Dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của
    một cuộc đầu tư sản xuất – kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội làm tiền đề cho các quyết
    định đầu tư và tài trợ. Dự án đầu tư là một hoạt động riêng biệt, nhỏ nhất trong công tác kế
    hoạch hóa nền kinh tế quốc dân
    + Một cách tổng quát: Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến
    việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự
    tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ nào đó
    trong một khoản thời gian xác định (dự án đầu tư trực tiếp)
    Như vậy dự án đầu tư không phải là một ý định hay một phác thảo sơ bộ mà là một đề
    xuất có tính cụ thể và mục tiêu rõ ràng nhằm biến các cơ hội đầu tư thành một quyết định cụ
    thể.
    1.2.2 Yêu cầu của một dự án đầu tư:
    Để dự án đầu tư khả thi thì dự án đầu tư phải đáp ứng được các yêu cầu sau:
    + Tính khoa học: Những người soạn thảo dự án đầu tư phải có một quá trình nghiên
    cứu tỷ mỷ, tính toán thận trọng và chính xác từng nội dung dự án, đặc biệt là các nội dung về
    công nghệ, tài chính, thị trường sản phẩm và dịch vụ. Tức là dựa vào các kỹ thuật phân tích
    lợi ích – chi phí
    + Tính thực tiễn: Yêu cầu từng nội dung dự án phải được nghiên cứu xác định trên
    cơ sở phân tích đánh giá đúng mức các điều kiện và hoàn cảnh có liên quan trực tiếp và gián
    tiếp đến hoạt động đầu tư. Có nghĩa là phải phân tích kỹ lưỡng các yếu tố của môi trường vĩ
    mô và vi mô ảnh hưởng đến quá trình đầu tư, đến sự cần thiết của dự án
    + Tính pháp lý: Người soạn thảo dự án phải dựa trên cơ sở pháp lý vững chắc, tức là
    phải nghiên cứu đầy đủ các chủ trương chính sách của Đảng, Nhà nước, của Địa phương
    cùng các văn bản pháp quy có liên quan đến hoạt động đầu tư

    ĐT : (08) 35146426 – (08) 22142126 – Fax: (08) 39118579 Hotline : 0903 649 782
    Website : www.minhphuongcorp.com.vn Email : [email protected]

  5. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG + Tính như nhau : Dự án phải tuân thủ đúng những lao lý chung của ngành công dụng về hoạt động giải trí đầu tư đó là quá trình lập dự án Bất Động Sản, những thủ tục, pháp luật về đầu tư. 1.2.3 Phân loại dự án Bất Động Sản đầu tư : 1.2.3. 1 Căn cứ vào mối quan hệ giữa những hoạt động giải trí đầu tư : + Dự án độc lập với nhau : Là những dự án Bất Động Sản hoàn toàn có thể triển khai đồng thời, có nghĩa là việc ra quyết định hành động lựa chọn dự án Bất Động Sản này không tác động ảnh hưởng đến việc lựa chọn những dự án Bất Động Sản còn lại. + Dự án thay thế sửa chữa nhau ( loại trừ ) : Là những dự án Bất Động Sản không hề triển khai đồng thời. Khi quyết định hành động thực thi dự án Bất Động Sản này sẽ vô hiệu việc thực thi dự án Bất Động Sản kia. Ví dụ lựa chọn kỹ thuật khác nhau cho cùng một xí nghiệp sản xuất. + Dự án bổ trợ : ( phụ thuộc vào ) Các dự án Bất Động Sản phụ thuộc vào nhau chỉ hoàn toàn có thể thực thi cùng một lúc với nhau. Ví dụ dự án Bất Động Sản khai thác mỏ và dự án Bất Động Sản thiết kế xây dựng tuyến đường sắt để luân chuyển khoán sản, chúng phải được nghiên cứu và điều tra cùng một lượt. 1.2.3. 2 Căn cứ vào mức độ chi tiết cụ thể của những nội dung trong dự án Bất Động Sản : + Dự án tiền khả thi : Được lập cho những dự án Bất Động Sản có quy mô đầu tư lớn, giải pháp đầu tư phức tạp và thời hạn đầu tư dài. Do đó không hề điều tra và nghiên cứu giám sát ngay dự án Bất Động Sản khả thi mà phải qua nghiên cứu và điều tra sơ bộ, lập dự án Bất Động Sản sơ bộ. Tác dụng của dự án Bất Động Sản tiền khả thi là cơ sở để chủ đầu tư quyết định hành động có nên liên tục nghiên cứu và điều tra để lập dự án Bất Động Sản chi tiết cụ thể hay không. + Dự án khả thi : Là dự án Bất Động Sản được kiến thiết xây dựng cụ thể, những giải pháp được đo lường và thống kê có địa thế căn cứ và mang tính hài hòa và hợp lý. Tác dụng của dự án Bất Động Sản khả thi : Là địa thế căn cứ để cơ quan chức năng có thẩm quyền quyết định hành động, phê duyệt và cấp giấy phép đầu tư Là cơ sở để nhà đầu tư xin vay vốn hoặc kêu gọi vón từ những nhà đầu tư khác Là cơ sở nhà đầu tư lập kế hoạch tổ chức triển khai triển khai quy trình đầu tư nhằm mục đích đạt tiềm năng Là địa thế căn cứ để những đối tác chiến lược đầu tư quyết định hành động có nên góp vốn cùng với nhà đầu tư để triển khai dự án Bất Động Sản hay không 1.2.4 Chủ đầu tư : Tất cả những dự án Bất Động Sản không phân biệt nguồn vốn, hình thức đầu tư đều phải xác lập rõ chủ đầu tư ngay từ khi sẵn sàng chuẩn bị dự án Bất Động Sản “ Chủ đầu tư là người chủ sở hữu vốn, người vay vốn hoặc người được giao nghĩa vụ và trách nhiệm trực tiếp quản trị và sử dụng vốn để triển khai đầu tư theo lao lý của pháp lý ”. Chủ đầu tư là người ra quyết định hành động đầu tư và chịu nghĩa vụ và trách nhiệm về hiệu suất cao của dự án Bất Động Sản. 1.3 Tiêu chuẩn thành công xuất sắc của một dự án Bất Động Sản đầu tư : 1.3.1 Đạt được tiềm năng : Được xem là một tiêu chuẩn quan trọng để đưa ra những quyết định hành động đầu tư. Mục tiêu đầu tư được xem xét trên hai góc nhìn vi mô và vĩ mô. Sinh lợi là tiềm năng số 1 của dự án Bất Động Sản ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 đường dây nóng : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  6. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG đầu tư, nếu không sinh lợi thì họ không đầu tư. Sinh lợi xét theo quan điểm của nhà đầu tư chính là doanh thu lớn nhất, còn xét theo quan điểm quyền lợi vương quốc thì đầu tư vào những nghành nghề dịch vụ sản xuất kinh doanh thương mại sẽ góp thêm phần ngày càng tăng phúc lợi cho xã hội. 1.3.1. 1 Theo tiêu thức quyền lợi của nhà đầu tư : Thì tiềm năng của đầu tư là hiệu suất cao kinh tế tài chính. Tiêu chuẩn tổng quát và cũng là tiềm năng sau cuối của hiệu suất cao kinh tế tài chính mà nhà đầu tư hướng đến là tối đa hóa doanh thu. Đây là tiềm năng mà bất kể nhà đầu tư nào cũng phải chăm sóc trước khi quyết định hành động bỏ vốn ra đầu tư. Tuy nhiên đây chỉ là ý muốn chủ quan của nhà đầu tư, chính bới đầu tư được thực thi trong một thời hạn dài, trong suốt thời hạn đó việc sử dụng vốn của nhà đầu tư không tránh khỏi những tác động ảnh hưởng của yếu tố môi trường tự nhiên và như thế nhà đầu tư hoàn toàn có thể gặp những thời cơ thuận tiện hoặc thử thách phải đương đầu mà trước khi đầu tư họ không lường đến hoặc không biết. Do đó để tối đa hóa doanh thu từ số vốn bỏ ra nhà đầu tư phải chăm sóc đến những tiềm năng thành phần đó là : + Thị phần hoàn toàn có thể sở hữu : Đây là tiềm năng có ảnh hưởng tác động rất lớn đến mức doanh thu của nhà đầu tư. Bởi vì người tiêu dùng giữ vai trò quyết định hành động, vì vậy nhà đầu tư phải chăm sóc thứ nhất đến tiềm năng sản xuất cái gì ? Sản xuất cho ai ? Chất lượng như thế nào ? Ngân sách chi tiêu ra sao để hoàn toàn có thể cung ứng nhu yếu của thị trường. + Đa dạng hóa chủng loại loại sản phẩm : Đây là điều kiện kèm theo quan trọng để duy trì và giữ vững thị trường và lan rộng ra thêm thị trường mới. Bởi vì thị trường tiêu thụ luôn luôn có những đổi khác theo hướng ngày càng phong phú, đa dạng chủng loại và phức tạp hơn. Chính do đó nhà đầu tư phải dữ thế chủ động kích thích người tiêu dùng đổi khác thị hiếu đồng thời thỏa mãn nhu cầu tốt hơn nhu yếu khi thị hiếu tiêu dùng đã đổi khác bằng kế hoạch đa dạng hóa loại sản phẩm của mình để tránh trường hợp bị thị trường tiêu thụ chi phối thì khó đạt được hiệu suất cao. + Chọn vùng thị trường tiêu thụ thích hợp : mẫu sản phẩm có chất lượng và giá thành tương thích không có nghĩa là việc tiêu thụ sẽ trọn vẹn thuận tiện mà yếu tố dặt ra là phải chọn đúng vùng thị trường để có kế hoạch sản xuất và tiêu thụ linh động nhằm mục đích tạo lợi thế và duy trì lợi thế trong cạnh tranh đối đầu với những đối thủ cạnh tranh khác trên thị trường. + Quan tâm đến chất lượng của những hoạt động giải trí dịch vụ trước trong và sau khi bán hàng để bảo vệ uy tín và giữ người mua cũ, lôi kéo thêm người mua mới. 1.3.1. 2 Theo tiêu thức quyền lợi vương quốc : Dự án đầu tư phải góp thêm phần ngày càng tăng phúc lợi xã hội và mức sống của người dân, được bộc lộ qua những chỉ tiêu định lượng và định tính sau đây : Khả năng góp phần vào ngân sách Khả năng xử lý việc làm Khả năng tiết kiệm chi phí ngoại tệ và tăng thu Khả năng tạo ra giá trị ngày càng tăng thu nhập quốc dân Hoàn thiện cơ cấu tổ chức ngành, chủ quyền lãnh thổ Sử dụng nguyên vật liệu trong nước ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 đường dây nóng : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  7. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG Tăng cường tiềm lực bảo mật an ninh quốc phòng. 1.3.2 Tôn trọng những ràng buộc về ngân sách, kỳ hạn và chất lượng 1.3.3 Thỏa mãn cùng một lúc những thành viên có tương quan : Nhà đầu tư : Ra quyết định hành động đầu tư dựa vào năng lực sinh lợi của dự án Bất Động Sản Chỉnh phủ : Nếu dự án Bất Động Sản đóng vài trò quan trọng ( không tác động ảnh hưởng đến tiềm năng của chính phu ) trong việc thôi thúc nền kinh tế tài chính tăng trưởng, mang lại hiệu suất cao xã hội thì dự án Bất Động Sản sẽ được sự ủng hộ của nhà nước trải qua chủ trương khuyến mại về thuế, vay vốn đầu tư … Các tổ chức triển khai kinh tế tài chính sẽ dựa trên năng lực sinh lời, năng lực trả nợ của dự án Bất Động Sản để ra quyết định hành động hỗ trợ vốn vốn cho dự án Bất Động Sản Nhà cung ứng : Đảm bảo những yếu tố nguồn vào cho quy trình hoạt động giải trí của dự án Bất Động Sản Khách hàng : Dựa vào mức độ thỏa mãn nhu cầu của mẫu sản phẩm hoặc dịch vụ mà dự án Bất Động Sản phân phối so với nhu yếu của họ cũng như Chi tiêu có hài hòa và hợp lý không để quyết định hành động ủng hộ dự án Bất Động Sản trong việc đạt được quyền lợi. 1.4 Chu trình của dự án Bất Động Sản đầu tư : Chu trình của dự án Bất Động Sản đầu tư là tổng thể những bước việc làm mà một dự án Bất Động Sản phải trải qua kể từ khi mới chỉ là dự tính đầu tư đến khi triển khai được dự tính và kết thúc dự tính đó. Như vậy dự án Bất Động Sản đầu tư gồm có 3 thời kỳ và bảy quy trình tiến độ sau : THỜI KỲ CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ Nghiên cứu cơ hội đầu tư Nghiên cứu tiền khả thi Nghiên cứu khả thi THỜI KỲ THỰC HIỆN ĐẦU TƯ Xây dựng cơ bản Đưa dự án Bất Động Sản vào hoạt động giải trí THỜI KỲ KẾT THÚC ĐẦU TƯ Kiểm kê nhìn nhận dự án Bất Động Sản Thanh lý dự án Bất Động Sản 1.4.1 Giai đoạn điều tra và nghiên cứu thời cơ đầu tư : Đây là quy trình tiến độ tiên phong trong việc hình thành sáng tạo độc đáo về một dự án Bất Động Sản đầu tư, người ta còn gọi đây là tiến trình điều tra và nghiên cứu thời cơ đầu tư. Mục đích của quy trình tiến độ này là để vấn đáp câu hỏi có hay không thời cơ đầu tư. Đây là một việc làm quan trọng có ý nghĩa rất lớn đến sự thành công xuất sắc hay thất bại của dự án Bất Động Sản. Vì thế nghiên cứu và điều tra thời cơ đầu tư không hề thực thi một cách tùy tiện mà phải được dựa vào những địa thế căn cứ có khoa học. Các địa thế căn cứ đó là : + Chiến lược tăng trưởng kinh tế tài chính xã hội, văn hóa truyền thống của cả nước, của từng vùng chủ quyền lãnh thổ, kế hoạch tăng trưởng sản xuất kinh doanh thương mại, dịch vụ của ngành, của cơ sở. Đây là một địa thế căn cứ rất quan trọng để bảo vệ xu thế cho đầu tư tăng trưởng lâu dài hơn. Mặt khác đây là địa thế căn cứ bảo vệ tính pháp lý của dự án Bất Động Sản. Mọi công cuộc đầu tư không xuất phát từ địa thế căn cứ này sẽ không có tương lai và sẽ không được đồng ý. + Nhu cầu của thị trường trong và ngoài nước so với loại sản phẩm, dịch vụ đơn cử. Đây là tác nhân quyết định hành động sự hình thành và hoạt động giải trí của những dự án Bất Động Sản đầu tư. Không có nhu ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 đường dây nóng : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  8. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG cầu thì khó bảo vệ năng lực đạt được quyền lợi của dự án Bất Động Sản trong tương lai mà hướng dẫn đến sự tiêu tốn lãng phí tiền của và sức lực lao động của nhà đầu tư, của xã hội. Mặt khác trong điều kiện kèm theo nền kinh tế thị trường thì lời nói của người tiêu dùng là lời nói giữ vai trò quyết định hành động so với người sản xuất loại sản phẩm. Do vậy, cần có những thông tin tương quan tới nhu yếu dự kiến về sản phẩm & hàng hóa và dịch vụ mà dự án Bất Động Sản tạo ra, từ đó nhìn nhận xem xã hội có nhu yếu về loại sản phẩm & hàng hóa hoặc dịch vụ này hay không ? Ví dụ như những dự án Bất Động Sản làm đường ở những thành phố lớn ( TP. Hồ Chí Minh, TP. Hà Nội … ), làm thế nào để xác lập nhu yếu so với dự án Bất Động Sản làm đường giao thông vận tải này như thế nào ? Một nguyên do đa phần mà tất cả chúng ta dễ nhận thấy là mạng lưới hệ thống giao thông vận tải ở những thành phố lớn thường bị ùn tắc, cho nên vì thế cần có những dự án Bất Động Sản đường giao thông vận tải ( ví dụ như lan rộng ra đường, thiết kế xây dựng những con đường mới, thiết kế xây dựng cầu vượt … ) để xử lý thực trạng này. Nếu trong trường hợp tất cả chúng ta ít có thông tin về nhu yếu đó lớn, thì tất cả chúng ta nên từ bỏ dự tính đầu tư và không nên ngân sách tiếp cho điều tra và nghiên cứu tiền khả thi. + Hiện trạng sản xuất và đáp ứng mẫu sản phẩm, dịch vụ đó trên thị trường trong và ngoài nước để xác lập khoảng trống còn lại của thị trường mà dự án Bất Động Sản hoàn toàn có thể sở hữu trong một thời hạn dài sau này. + Tiềm năng sẵn có và hoàn toàn có thể khai thác để triển khai dự án Bất Động Sản. Những thế mạnh của doanh nghiệp về trình độ, năng lực quản trị, uy tín … Điều này rất quan trọng vì trong nền kinh tế thị trường doanh nghiệp nào có lợi thế cao hơn thì năng lực sẽ thắng lợi đối thủ cạnh tranh cạnh tranh đối đầu. Do đó, khi điều tra và nghiên cứu thời cơ đầu tư thì phải quan tâm đến thế mạnh của mình trên thị trường nếu không thì rủi ro đáng tiếc so với dự án Bất Động Sản sẽ lớn và sự mong ước về hiệu suất cao đầu tư cao so với dự án Bất Động Sản là rất hạn chế. + Những tác dụng và hiệu suất cao sẽ đạt được khi triển khai dự án Bất Động Sản đầu tư : Đây là hiệu quả tổng hợp để nhìn nhận tính khả thi của hàng loạt dự án Bất Động Sản đầu tư. Kết quả và hiệu suất cao này phải lớn hơn hoặc tối thiểu phải bằng nếu đầu tư vào dự án Bất Động Sản khác thì thời cơ đầu tư mới được đồng ý. Giai đoạn này nếu được thực thi không thiếu sẽ là nền tảng cho quá trình điều tra và nghiên cứu tiền khả thi, là tiến trình chuẩn bị sẵn sàng những tài liệu, những thông tin tìm hiểu thêm cho quy trình tiến độ nghiên cứu và điều tra tiền khả thi. 1.4.2 Giai đoạn điều tra và nghiên cứu tiền khả thi. Nghiên cứu tiền khả thi là nỗ lực tiên phong nhằm mục đích nhìn nhận triển vọng chung của dự án Bất Động Sản. Để triển khai tiến trình này, việc sử dụng thông tin sơ cấp là không thiết yếu vì rất tốn kém ngân sách, do đó thông tin thứ cấp hoàn toàn có thể được sử dụng bất kể khi nào, đặc biệt quan trọng là những thông tin sẵn có ở những dự án Bất Động Sản tương tự như khác. Trong suốt quy trình thẩm định dự án Bất Động Sản, đặc biệt quan trọng trong quá trình điều tra và nghiên cứu tiền khả thi, việc sử dụng thông tin thiên về một hướng nào đó lại có giá trị hơn là việc đo lường và thống kê trị số trung bình của những biến số mà chúng chỉ được biết với mức độ không chắc như đinh lắm. Vì vậy trong nghiên cứu và phân tích tiền khả thi để tránh việc đồng ý chấp thuận những dự án Bất Động Sản dựa trên những ước tính quá sáng sủa về ngân sách và quyền lợi, tất cả chúng ta nên sử dụng những thông ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 đường dây nóng : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  9. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG tin thiên lệch về hướng làm giảm bớt quyền lợi của dự án Bất Động Sản hoặc làm tăng cao mức ước tính về ngân sách, nếu dự án Bất Động Sản vẫn còn mê hoặc sau khi đã thực thi thẩm định ở quá trình này thì có rất nhiều năng lực dự án Bất Động Sản sẽ đứng vững khi được thẩm định kỹ hơn, đúng chuẩn hơn. Một số Kết luận đa phần ở tiến trình này gồm có : Liệu dự án Bất Động Sản có khả thi về mặt kinh tế tài chính và kinh tế tài chính trong suốt tuổi thọ của dự án Bất Động Sản không ? Đâu là biến đa phần tác động ảnh hưởng đến dự án Bất Động Sản : giá cả mẫu sản phẩm ? Ngân sách chi tiêu nhập lượng ? Ví dụ giá nhập lượng hàng nhập khẩu, nếu tỷ giá biến hóa thì giá nhập lượng sẽ đổi khác như thế nào ? Những rủi ro đáng tiếc có năng lực xảy ra. Làm thế nào để giảm bớt rủi ro đáng tiếc cho dự án Bất Động Sản. 1.4.3 Giai đoạn nghiên cứu và điều tra khả thi. Nghiên cứu khả thi là nhằm mục đích để xem xét liệu dự án Bất Động Sản có triển vọng phân phối được những tiêu chuẩn về kinh tế tài chính, kinh tế tài chính và xã hội mà chủ đầu tư và chính quyền sở tại đã đưa ra cho những khoản đầu tư hay không ? Chúng ta cần nghiên cứu và phân tích độ nhạy cảm của dự án Bất Động Sản để xác lập những biến số đa phần có vai trò quyết định hành động so với hiệu quả dự án Bất Động Sản. Chức năng của quá trình nghiên cứu và điều tra khả thi trong việc thẩm định dự án Bất Động Sản là nhằm mục đích tăng cường mức độ đúng chuẩn của việc giám sát những biến số hầu hết nếu như dự án Bất Động Sản có triển vọng thành công xuất sắc. Để tăng cường mức độ đúng chuẩn cho tiến trình nghiên cứu và điều tra này, thì việc sử dụng thông tin sơ cấp là thiết yếu khi giám sát những biến số hầu hết của dự án Bất Động Sản. Những câu hỏi đa phần đặt ra trong quá trình thẩm định này : Liệu dự án Bất Động Sản có mê hoặc về mặt kinh tế tài chính so với những đối tác chiến lược có quyền hạn trong dự án Bất Động Sản hay không ? Các đối tác chiến lược có những động cơ như thế nào để thôi thúc dự án Bất Động Sản ? Mức độ không chắc như đinh của những biến số như thế nào ? Quyết định đầu tư vào những dự án Bất Động Sản có được đưa ra hay không ? Đây là tiềm năng ở đầu cuối quan trọng nhất ở quá trình điều tra và nghiên cứu khả thi. Ơ quy trình tiến độ này, nếu xét thấy dự án Bất Động Sản không tốt, mặc dầu đã tốn rất nhiều ngân sách cho việc điều tra và nghiên cứu chi tiết cụ thể, tất cả chúng ta vẫn phải mạnh dạn bác bỏ. Việc bác bỏ dự án Bất Động Sản sau khi đã thực thi điều tra và nghiên cứu khả thi được xem là một hành vi rất dũng mãnh của những nhà đầu tư cũng như là những chuyên viên và những cán bộ chủ chốt của dự án Bất Động Sản. Nếu dự án Bất Động Sản được chấp thuận đồng ý thì việc nghiên cứu và điều tra dự án Bất Động Sản sẽ được chuyển sang tiến trình phong cách thiết kế cụ thể. 1.4.4 Giai đoạn thiết kế xây dựng cơ bản 1.4.4. 1 Thiết kế chi tiết cụ thể : Sau khi thẩm định dự án Bất Động Sản ở quá trình nghiên cứu và điều tra khả thi và dẫn đến quyết định hành động phê duyệt dự án Bất Động Sản, thì việc làm tiếp theo là thực thi phong cách thiết kế chi tiết cụ thể. Giai đoạn này gồm có những việc làm hầu hết sau : ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 đường dây nóng : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  10. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG + Xác định những hoạt động giải trí cơ bản, phân loại trách nhiệm, xác lập nguồn lực dùng cho dự án Bất Động Sản để triển khai những việc làm đó. + Xác định rõ những nhu yếu về kỹ thuật : nhu yếu lao động kỹ thuật, hoàn tất hồ sơ, bản vẽ phong cách thiết kế chi tiết cụ thể và quy cách kỹ thuật cho việc thiết kế xây dựng nhà xưởng, trang thiết bị. + Lên kế hoạch và thời hạn biểu thực thi dự án Bất Động Sản và kế hoạch đề phòng nguy hiểm … tổng hợp thành kế hoạch chính thức. Giai đoạn phong cách thiết kế chi tiết cụ thể của việc thẩm định dự án Bất Động Sản nhằm mục đích để tăng cường mức độ đúng chuẩn của mọi dữ kiện đã được sử dụng trong những phần nghiên cứu và phân tích trước đó để sao cho kế hoach triển khai dự án Bất Động Sản chính thức hoàn toàn có thể được kiến thiết xây dựng. Trong quy trình tiến độ này, không những hoàn tất về mặt phong cách thiết kế vật chất mà còn lên kế hoạch quản trị hành chính, quản lý và vận hành sản xuất và tiếp thị cho dự án Bất Động Sản … Việc thẩm định dự án Bất Động Sản ở quá trình này nhằm mục đích xem xét lại một lần nữa dự án Bất Động Sản còn cung ứng được những tiêu chuẩn đề ra đã được phê chuẩn và triển khai hay không. Nếu phân phối được thì chuyển sang tiến trình triển khai dự án Bất Động Sản. 1.4.4. 2 Thực hiện dự án Bất Động Sản : Nếu quy trình tiến độ thẩm định và phong cách thiết kế được triển khai tốt. Việc lựa chọn dự án Bất Động Sản để thực thi chỉ còn lại là kết thúc thương thảo để xác lập những điều kiện kèm theo của việc hỗ trợ vốn và chính thức phê duyệt dự án Bất Động Sản. Thực hiện dự án Bất Động Sản gồm có : + Điều phối và phân chia nguồn lực để triển khai dự án Bất Động Sản + Thành lập nhóm thực thi dự án Bất Động Sản gồm có những nhà chuyên môn và kỹ thuật gia để thực thi điều phối những chuyên viên tư vấn, những nhà thầu, những nhà sản xuất thiết bị, vật tư … + Bổ nhiệm quản trị gia dự án Bất Động Sản gắn với việc giao nghĩa vụ và trách nhiệm và quyền hạn quản trị dự án Bất Động Sản một cách rõ ràng + Lập thời hạn biểu thực thi dự án Bất Động Sản cũng như kiến thiết xây dựng quy định kiểm tra và báo cáo giải trình để nắm thông tin cung ứng cho những cấp quản trị để ra quyết định hành động tương quan đến quy trình triển khai dự án Bất Động Sản + Ký kết hợp đồng kinh tế tài chính + Xây dựng – lắp ráp ; tuyển mộ lao động + Nghiệm thu và chuyển giao khu công trình Khi dự án Bất Động Sản sắp hoàn tất, tất cả chúng ta cần thực thi việc giảm dần công tác làm việc kiến thiết xây dựng, khi dự án Bất Động Sản triển khai xong thì chuyển giao nhân sự và thiết bị sang quá trình quản lý và vận hành. Khi chuyển sang quản lý và vận hành việc thiết kế xây dựng một cỗ máy quản trị hoàn hảo để liên tục triển khai những tính năng của dự án Bất Động Sản. 1.4.5 Giai đoạn đưa dự án Bất Động Sản vào hoạt động giải trí : Giai đoạn này còn được gọi là vòng đời của dự án Bất Động Sản, đó là khoản thời hạn được tính khi dự án Bất Động Sản hoàn thành xong xong việc kiến thiết xây dựng cơ bản, đưa vào hoạt động giải trí đến khi chấm hết hoạt động giải trí. ( vòng đời dự án Bất Động Sản là thời hạn mà dự án Bất Động Sản đi vào hoạt động giải trí và phát huy hiệu quả của gia tài đã được đầu tư trước đó ) ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 đường dây nóng : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  11. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG 1.4.6 Giai đoạn nhìn nhận dự án Bất Động Sản sau hoạt động giải trí : Đây đlà quá trình kiểm kê nhìn nhận và xác lập giá trị còn lại của gia tài sau một thời hạn sử dụng. 1.4.7 Giai đoạn thanh lý dự án Bất Động Sản : Đây là quá trình tịch thu phần giá trị còn lại của gia tài, là tiến trình ghi nhận những giá trị thanh lý tài sản ở năm sau cuối trong vòng đời dự án Bất Động Sản và là điểm khởi đầu của một quy trình dự án Bất Động Sản mới. 1.5 THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ : 1.5.1 Khái niệm : Thẩm định dự án Bất Động Sản đầu tư là một quy trình vận dụng kỹ thuật nghiên cứu và phân tích tổng lực nội dung dự án Bất Động Sản đã được thiết lập theo một trình tự hài hòa và hợp lý và theo những tiêu chuẩn kinh tế tài chính kỹ thuật để đi đến Tóm lại đúng mực về hiệu suất cao kinh tế tài chính, hiệu suất cao kinh tế tài chính xã hội môi trường tự nhiên nhằm mục đích phân phối nhu yếu tiềm năng tăng trưởng của chủ đầu tư và của vương quốc. Như vậy thẩm định dự án Bất Động Sản đầu tư là một quy trình xử lý những việc làm sau : – Rà soát lại hàng loạt nội dung dự án Bất Động Sản đã được lập có rất đầy đủ hay không ? Nếu còn thiếu thì nhu yếu chủ đầu tư bổ trợ theo đúng lao lý – So sánh một cách có mạng lưới hệ thống những chỉ tiêu của dự án Bất Động Sản với những tiêu chuẩn mà nhà đầu tư kỳ vọng. – Kết luận dự án Bất Động Sản có được đầu tư hay không ? 1.5.2 Mục tiêu của thẩm định dự án Bất Động Sản đầu tư : Mục tiêu của thẩm định dự án Bất Động Sản là xác lập giá trị thực của dự án Bất Động Sản trên cơ sở so sánh với những tiêu chuẩn gật đầu hoặc với những dự án Bất Động Sản thay thế sửa chữa khác. Giá trị thực của một dự án Bất Động Sản đầu tư được biểu lộ ở những mặt sau : – Sự tương thích giữa tiềm năng của dự án Bất Động Sản với những tiềm năng kế hoạch tăng trưởng kinh tế tài chính xã hội của địa phương, của vương quốc hay tiềm năng của nhà đầu tư đã xác lập. – Về kỹ thuật công nghệ tiên tiến của dự án Bất Động Sản có tương thích với trình độ và nhu yếu sử dụng của ngành trong thời kỳ tiến hành triển khai dự án Bất Động Sản hay không ? Mức độ đồng ý được về môi trường tự nhiên, xã hội để bảo vệ sự bảo đảm an toàn cho con người và những hoạt động giải trí khác trong khu vực có dự án Bất Động Sản. Sự tương thích về nhu yếu sản xuất loại sản phẩm của nhà đầu tư. – Khả năng kinh tế tài chính, nguồn đáp ứng những yếu tố nguồn vào, năng lực và trình độ quản trị để quản lý và vận hành những trang thiết bị … của nhà đầu tư. – Lợi ích mà dự án Bất Động Sản mang lại cho nhà đầu tư và cho vương quốc. Tóm lại giá trị đích thực của một dự án Bất Động Sản được biểu lộ ở những đặc thù sau : tính pháp lý, tính hài hòa và hợp lý, tính thực tiễn và tính hiệu suất cao. 1.5.3 Lý do phải thẩm định dự án Bất Động Sản : a – Nhằm lựa chọn những dự án Bất Động Sản tốt và ngăn ngừa những dự án Bất Động Sản kém hiệu suất cao. ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 đường dây nóng : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  12. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG Dự án kém hiệu suất cao là dự án Bất Động Sản làm tiêu tốn nguồn lực và tiêu tốn lãng phí vốn đầu tư, mà nguồn lực thì luôn khan hiếm và có ngân sách thời cơ của nó, thế cho nên khi vốn đầu tư không được sử dụng tốt thì gây tổn thất cho nhà đầu tư và cho nền kinh tế tài chính .. ngược lại dự án Bất Động Sản tốt là dự án Bất Động Sản sử dụng có hiệ quả nguồn lực và do đó làm tăng giá trị gia tài cho nhà đầu tư, ngày càng tăng của cải cho xã hội. b – Xem những thành phần của dự án Bất Động Sản có tương thích với toàn cảnh chung của khu vực mà dự án Bất Động Sản sẽ đầu tư hoặc tiềm năng của dự án Bất Động Sản có hướng đến hay không ? Sự tương thích giữa ngân sách bỏ ra và quyền lợi sẽ đạt được. Cần phải nhìn nhận một cách không thiếu những thành phần tiềm ẩn trong nội dung nghiên cứu và phân tích của dự án Bất Động Sản : thị trường, kỹ thuật – công nghệ tiên tiến, nhân sự quản trị, kinh tế tài chính, kinh tế tài chính, ngân sách, rủi ro đáng tiếc, suất chiết khấu, những địa thế căn cứ pháp lý tương quan đến việc hình thành và tiến hành hoạt động giải trí sản xuất kinh doanh thương mại của dự án Bất Động Sản trong tương lai cũng như thiên nhiên và môi trường đầu tư trong toàn cảnh kinh tế tài chính xã hội luôn biến hóa. c – Để nhận dạng những rủi ro đáng tiếc hoàn toàn có thể Open khi dự án Bất Động Sản được tiến hành triển khai. Việc nhận dạng rủi ro đáng tiếc mà dự án Bất Động Sản phải đương đầu địa thế căn cứ vào nguồn rủi ro đáng tiếc gắn liền với môi trường tự nhiên hoạt động giải trí của dự án Bất Động Sản : môi trường tự nhiên kinh tế tài chính, môi trường tự nhiên chính trị, thiên nhiên và môi trường lao lý, môi trường tự nhiên xã hội … những rủi ro đáng tiếc này hoàn toàn có thể giảm quyền lợi hoặc ngày càng tăng ngân sách của dự án Bất Động Sản và ảnh hưởng tác động xấu đến hiệu quả ở đầu cuối của dự án Bất Động Sản. d – Để dữ thế chủ động có những giải pháp trấn áp rủi ro đáng tiếc nhằm mục đích hạn chế đến mức thấp nhất những thiệt hại cho dự án Bất Động Sản. Có thể triển khai những hợp đồng bảo hiểm để chuyển giao rủi ro đáng tiếc, còn nếu rủi ro đáng tiếc thị trường thì chăm sóc đến những giải pháp xâm nhập thị trường mới hoặc những giải pháp Marketing thích hợp để giữ người mua cũ và lôi cuốn người mua mới và để đối phó với đối thủ cạnh tranh cạnh tranh đối đầu. 1.5.4 Vai trò của thẩm định dự án Bất Động Sản đầu tư : 1.5.4. 1 Vai trò so với nhà đầu tư : – Thấy được những nội dung của dự án Bất Động Sản có không thiếu hay còn thiếu hoặc sai sót ở nội dung nào, từ đó có địa thế căn cứ để chỉnh sửa hoặc bổ trợ một cách không thiếu. – Xác định được tính khả thi về mặt kinh tế tài chính, qua đó biết được năng lực sinh lời cao hay thấp. – Biết được những rủi ro đáng tiếc hoàn toàn có thể xãy ra trong tương lai, từ đó nhà đầu tư dữ thế chủ động có những giải pháp nhằm mục đích ngăn ngừa hoặc hạn chế rủi ro đáng tiếc một cách thiết thực và có hiệu suất cao nhất. 1.5.4. 2 Vai trò so với những đối tác chiến lược đầu tư và những định chế kinh tế tài chính : – Là địa thế căn cứ để quyết định hành động có nên góp vốn hay không ? – Biết được mức độ mê hoặc về hiệu suất cao kinh tế tài chính để hoàn toàn có thể yên tâm hoặc lựa chọn thời cơ đầu tư tốt nhất cho đồng vốn mà mình bỏ ra. – Biết được năng lực sinh lời của dự án Bất Động Sản và năng lực thanh toán giao dịch nợ từ đó quyết định hành động những hình thức cho vay và mức độ cho vay so với nhà đầu tư. ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 đường dây nóng : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  13. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG – Biết được tuổi thọ của dự án Bất Động Sản để vận dụng linh động những về lãi suất vay và thời hạn trả nợ vay. 1.5.4. 3 Vai trò so với nhà nước : – Biết được năng lực và mức độ góp phần của dự án Bất Động Sản vào việc thực thi tiềm năng tăng trưởng kinh tế tài chính xã hội – Đánh giá đúng mực và có cơ sở khoa học những ưu điểm yếu kém của dự án Bất Động Sản để từ đó có địa thế căn cứ ngăn ngừa những dự án Bất Động Sản xấu và bảo vệ những dự án Bất Động Sản tốt không bị vô hiệu. – Có địa thế căn cứ để vận dụng chủ trương khuyễn mãi thêm nhằm mục đích hổ trợ nhà đầu tư. ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 đường dây nóng : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  14. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG CHƯƠNG 2 : PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG SẢN PHẨM VÀ DỊCH VỤ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ 2.1. Tổng quan về nghiên cứu và phân tích thị trường loại sản phẩm và dịch vụ của dự án Bất Động Sản đầu tư. 2.1.1. Khái niệm. Phân tích thị trường mẫu sản phẩm, dịch vụ của dự án Bất Động Sản đầu tư là quy trình tích lũy, nghiên cứu và phân tích và giải quyết và xử lý những thông tin có tương quan đến thị trường tiêu thụ loại sản phẩm, dịch vụ nhằm mục đích vấn đáp thắc mắc dự án Bất Động Sản có thị trường hay không, để nhìn nhận năng lực đạt được quyền lợi trong tương lai. Các thông tin có tương quan đến thị trường tiêu thụ loại sản phẩm là : – Nhu cầu về tiêu dùng cần được thỏa mãn nhu cầu. – Quan hệ giữa cung-cầu về loại sản phẩm, dịch vụ mà dự án Bất Động Sản sẽ sản xuất. – Các mẫu sản phẩm và đối thủ cạnh tranh cạnh tranh đối đầu. – Chất luợng của loại sản phẩm đã thỏa mãn nhu cầu thị hiếu của người tiêu dùng như thế nào ? – Giá cả có tương thích với mức sẵn lòng chi trả của người tiêu dùng và mặt phẳng giá của mẫu sản phẩm cạnh tranh đối đầu không ? – Các rủi ro tiềm ẩn làm biến hóa thị hiếu tiêu dùng. – Xác định thị trường tiềm năng của dự án Bất Động Sản. Nói một cách khác việc nghiên cứu và phân tích thị trường loại sản phẩm và dịch vụ của dự án Bất Động Sản là nhằm mục đích xác lập rõ những yếu tố sau đây : – Sản phẩm, dịch vụ ( gọi chung là mẫu sản phẩm ) mà dự án Bất Động Sản sẽ sản xuất là cái gì ? nhằm mục đích thỏa mãn nhu cầu nhu yếu gì cho sản xuất hoặc cho đời sống ? – Có những loại sản phẩm nào hoàn toàn có thể cạnh tranh đối đầu với sản phảm của dự án Bất Động Sản ? Trong quá khứ, hiện tại và tương lai loại sản phẩm của dự án Bất Động Sản được tiêu thụ như thế nào ? Trong những trường hợp nào thì loại sản phẩm của dự án Bất Động Sản có rủi ro tiềm ẩn hoặc bị những mẫu sản phẩm khác cạnh tranh đối đầu và đẩy lùi ? Khi những trường hợp trên xảy ra liệu có những giải pháp gì để đối phó ? Và tính khả thi của những giải pháp đó trong hiện tại và tương lai như thế nào ? – Các mẫu sản phẩm mà dự án Bất Động Sản sẽ sản xuất cần phải được sử dụng kèm theo với những loại loại sản phẩm nào ? Trong quá khư, hiện tại và tương lai việc sản xuất và phân phối những loại sản phẩm đi kèm đó có những thuận tiện và khó khăn vất vả gì ? Quy cách, chất lượng và Ngân sách chi tiêu của chúng sẽ biến hóa như thế nào ? Điều đó có ảnh hưởng tác động gì đến việc tiêu thụ loại sản phẩm của dự án Bất Động Sản ? – Vùng thị trường tiêu thụ loại sản phẩm của dự án Bất Động Sản ở đâu, năng lực tiêu thụ ( số lượng nhu yếu, năng lực thanh toán giao dịch ), thị hiếu, tập quán tiêu dùng của thị trường tiềm năng trong quá khứ, hiện tại và tương lai sẽ diễn biến như thế nào ? – Trong tương lai có những cá thể hoặc công ty của những thành phần kinh tế tài chính nào sẽ chuẩn bị sẵn sàng cho sinh ra những dự án Bất Động Sản tựa như và khi điều đó xảy ra thì liệu nó có trở thành đối thủ cạnh tranh cạnh tranh đối đầu hay không ? Tính đúng chuẩn của những thông tin này cần phải được kiểm tra để có những chủ trương tương thích. ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 hotline : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  15. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG – Phân tích môi trường tự nhiên kinh doanh thương mại, thực chất của thị trường mà dự án Bất Động Sản tham gia là thuận tiện hay khó khăn vất vả ? Phức tạp hay không phức tạp ? Từ đó xác lập rõ mẫu sản phẩm đơn cử cho dự án Bất Động Sản. Nhận dạng những tác nhân tác động ảnh hưởng tích cực hoặc xấu đi đến năng lực xâm nhập thị trường của loại sản phẩm / dịch vụ dự án Bất Động Sản cũng như năng lực tiêu thụ của loại sản phẩm / dịch vụ dự án Bất Động Sản trong tương lai. Nói tóm lại phải xác lập được thực chất của thị trường tiêu thụ mẫu sản phẩm của dự án Bất Động Sản. 2.1.2. Ý nghĩa của việc điều tra và nghiên cứu thị trường mẫu sản phẩm, dịch vụ. Thị trường là tác nhân quyết định hành động của việc lựa chọn tiềm năng và quy mô của dự án Bất Động Sản. Ngay cả những trường hợp mà chủ đầu tư đã ký được những hợp đồng bao tiêu mẫu sản phẩm cũng phải điều tra và nghiên cứu thị trường nơi người bao tiêu mẫu sản phẩm của dự án Bất Động Sản nói riêng và thị trường tiêu thụ loại sản phẩm của dự án Bất Động Sản nói chung. Bởi lẽ việc nghiên cứu và điều tra thị trường mẫu sản phẩm của dự án Bất Động Sản có ý nghĩa rất quan trọng biểu lộ ở những mặt sau : – Việc điều tra và nghiên cứu thị trường mẫu sản phẩm dịch vụ của dự án Bất Động Sản là một trong những tác nhân tác động ảnh hưởng quyết định hành động đến sự thành công xuất sắc hay thất bại của dự án Bất Động Sản, có nghĩa, tác động ảnh hưởng đến năng lực bảo toàn và sinh lời của vốn đầu tư. Đơn giản là trong nền kinh tế thị trường nếu không có nhu yếu tiêu thụ loại sản phẩm thì mẫu sản phẩm sản xuất ra không hề tiêu thụ được ( trên thị trường lời nói của người mua là lời nói quyết định hành động so với người bán, tức người tiêu dùng chỉ mua cái người ta cần chứ không mua những cái mà thị trường có ). – Là địa thế căn cứ cho những quyết định hành động của nhà đầu tư trong từng tiến trình : nên liên tục giữ nguyên, tăng thêm hay thu hẹp quy mô đầu tư lại ? Vì thị trường tiêu thụ loại sản phẩm không không thay đổi, nó luôn biến hóa do sự tác động ảnh hưởng của những yếu tố môi trường tự nhiên. Vì thế việc điều tra và nghiên cứu thị trường tiêu thụ mẫu sản phẩm của dự án Bất Động Sản không chỉ thực thi trong quy trình tiến độ soạn thảo dự án Bất Động Sản mà cả trong tiến trình thực thi dự án Bất Động Sản. Việc điều tra và nghiên cứu này sẽ giúp nhà đầu tư chớp lấy kịp thời những đổi khác từ đó có những giải pháp đối phó kịp thời, nhằm mục đích giảm thiểu những rủi ro đáng tiếc tiềm năng. – Là địa thế căn cứ để quyết định hành động những yếu tố có tương quan đến vùng thị trường tiêu thụ mẫu sản phẩm của dự án Bất Động Sản. 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG SẢN PHẨM DỊCH VỤ CỦA DỰ ÁN. 2.2.1. Xác định quy mô thị trường hiện tại và tương lai. Xác định quy mô thị trường hiện tại và tương lai là những xác lập nhu yếu hiện tại và tương lai so với loại loại sản phẩm mà dự án Bất Động Sản dự tính sản xuất và đáp ứng cho thị trường. Để xác lập quy mô thị trường tiêu thụ trong hiện tại cần phải xác lập được không thiếu những số liệu sau đây : – Số lượng loại sản phẩm do những doanh nghiệp trong nước sản xuất ra và đáp ứng cho thị trường là bao nhiêu ? Như vậy cần phải biết có bao nhiêu doanh nghiệp sản xuất loại mẫu sản phẩm này và hiệu suất của từng doanh nghiệp là bao nhiêu. ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 đường dây nóng : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  16. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG – Số lượng mẫu sản phẩm đó được nhập khẩu từ quốc tế nhập về ? Bao gồm cả nhâp khẩu chính thức và không chính thức. Với loại sản phẩm nhập khẩu không chính thức để xác lập được tương đối đúng mực và không tốn kém nhiều ngân sách thì phải xác lập được nguồn gốc, xuất sứ của loại sản phẩm nhập, thông tin này giúp ta xác lập được khu vực tập trung của hàng nhập vào trong nước từ đó dùng giải pháp thống kê chọn mẫu để đo lường và thống kê. – Số lượng mẫu sản phẩm được dành để xuất khẩu. – Lượng sản phẩm & hàng hóa còn tồn dư, trường hợp nếu không tích lũy được rất đầy đủ số liệu thì hoàn toàn có thể tìm hiểu thêm tình hình tồn dư trong quá khứ để đo lường và thống kê. Tuy nhiên thị trường tiêu thụ loại sản phẩm luôn luôn biến hóa và biến hóa rất phức tạp, cho nên vì thế cần phải dự báo xu thế của sự biến hóa này nếu không quyết định hành động đầu tư sẽ không còn tương thích và điều đó đương nhiên là hiệu quả hoạt động giải trí của dự án Bất Động Sản hoặc là gặp phải rủi ro đáng tiếc hoặc là bỏ lỡ mất thời cơ. Việc dự báo phải thực sự khách quan, hạn chế đến mức thấp nhất những tâm lý, cách làm chủ quan của người dự báo và phải sử dụng những kỹ thuật dự báo khác nhau vì dự báo là một khoa học phức tạp, được thiết kế xây dựng trên cơ sở của triết lý Phần Trăm và toán thống kê Các địa thế căn cứ dự báo quy mô thị trường tương lai : – Số liệu thống kê về tình hình tiêu thụ mẫu sản phẩm của nhiều năm trong quá khứ. – Chiến lược tăng trưởng kinh tế tài chính văn hóa truyền thống xã hội của vương quốc trong từng quy trình tiến độ. Khả năng đa dạng hóa những chủng loại loại sản phẩm làm biến hóa thị hiếu của người tiêu dùng. Khả năng giao dịch thanh toán của thị trường v.v … Các kỹ thuật dự báo được vận dụng, tuy nhiên khi lựa chọn giải pháp dự báo tất cả chúng ta cần quan tâm những yếu tố sau : – Mỗi chiêu thức dự báo đều có những ưu và điểm yếu kém, không có chiêu thức nào là ưu điểm tuyệt đối do đó tùy theo từng trường hợp với những thông tin và độ an toàn và đáng tin cậy mà vận dụng chiêu thức dự báo cho tương thích. – Nguồn số liệu hoàn toàn có thể tích lũy không không thiếu theo nhu yếu, do đó việc sử dụng những – giải pháp dự báo theo định lượng nói trên cần sử dụng bổ trợ thêm 1 số ít phương pháp định tính sau đây : Lấy quan điểm của những nhà quản trị hạng sang, những nhân viên về marketing, kỹ thuật, kinh tế tài chính. Lấy quan điểm của những người trực tiếp bán những loại sản phẩm, dịch vụ đó. Lấy quan điểm của những người mua. 2.2.2. Xác định vùng thị trường tiêu thụ mẫu sản phẩm. – Khối lượng mẫu sản phẩm hoàn toàn có thể tiêu thụ được và năng lực sở hữu thị trường của mẫu sản phẩm. – Uy tín của mẫu sản phẩm trên thị trường. – Khả năng cạnh tranh đối đầu. ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 hotline : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  17. CÔNG TY CP

    TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG
    Nội dung các công việc cần tiến hành để xác định vùng thị trường tiêu thụ sản phẩm của
    dự án là:
    Nhận dạng vùng thị trường tiêu thụ sản phẩm trong hiện tại, tức là phải biết sản phẩm
    đang được tiêu thụ ở những khu vực nào?
    Xác định khối lượng sản phẩm được tiêu thụ trong từng khu vực là bao nhiêu?
    Phân tích rõ các nhân tố ảnh hưởng đến khối lượng sản phẩm tiêu thụ trong từng khu
    vực.
    Chọn vùng thị trường tiêu thụ sản phẩm để đảm bảo hiệu quả cao nhất. Để chọn đúng
    vùng thị trường cần chú ý đến các yếu tố: quy mô dân số, thị hiếu tiêu dùng, thu nhập của
    người dân, lợi thế trong cạnh tranh so với các đối thủ khác trong khu vực.
    2.2.3 Xác định thị phần của dự án.
    Sau khi xác định được cung-cầu của sản phẩm trên thị trường, chọn được vùng thị
    trường tiêu thụ và khả năng có thể đầu tư, nhà đầu tư sẽ dự kiến khối lượng sản phẩm có thể
    sản xuất hàng năm và ước tính thị phần theo công thức sau:

    K

    =

    Qda – Qxk
    Qtn

    Trong đó:
    Qda : Lượng sản phẩm dự án sản xuất đưa vào thị trường.
    Qtx : Lượng sản phẩm dự án dành xuất khẩu.
    Qtn : Lượng sản phẩm tiêu thụ ở thị trường trong nước.
    2.2.4. Khả năng cạnh tranh của sản phẩm trên thị trường.
    2.2.4.1 Các nguyên nhân ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh:
    Bất kỳ sản phẩm nào khi được đưa vào thị trường tiêu thụ trên thị trường cũng gặp phải
    sự cạnh tranh của các sản phẩm cùng loại và các sản phẩm thay thế. Sự cạnh tranh này sẽ làm
    cho lợi thế của sản phẩm ngày một giảm đi và thậm chí có thể mất hẳn lợi thế đó. Vì vậy, duy
    trì và giữ vững lợi thế cạnh tranh là điều kiện quyết định cho sự tồn tại và khả năng tạo lợi
    nhuận của nhà đầu tư. Do đó nhà đầu tư phải tìm hiểu những nguyên nhân nào làm giảm khả
    năng cạnh tranh. Có rất nhiều nguyên nhân nhưng chủ yếu là các nguyên nhân sau:
    Tiến bộ khoa học kỹ thuật:
    + Một là: lượng sản phẩm sản xuất ra ngày càng nhiều hơn làm cho sản phẩm có nguy cơ
    bị bão hòa đó là nguyên nhân làm giá cả sụt giảm.
    + Hai là: sản phẩm sản xuất ra phù hợp với thị hiếu tiêu dùng hơn so với sản phẩm cũ
    trong khi đó chất lượng và chi phí không thay đổi, lúc này sản phẩm cũ không còn hấp dẫn
    đối với người tiêu dùng nữa.
    + Ba là: sự tiến bộ khoa học kỹ thuật cho phép sản xuất ra những sản phẩm mới thay thế
    sản phẩm cũ.

    ĐT : (08) 35146426 – (08) 22142126 – Fax: (08) 39118579 Hotline : 0903 649 782
    Website : www.minhphuongcorp.com.vn Email : [email protected]

  18. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG + Bốn là : loại sản phẩm được sản xuất ra với ngân sách ngày càng giảm đi, đó là điều kiện kèm theo để giảm giá bán loại sản phẩm. Bản thân những đối thủ cạnh tranh cạnh tranh đối đầu trong cùng ngành với nhau : những đối thủ cạnh tranh cạnh tranh đối đầu hoàn toàn có thể chia làm hai nhóm : + Các đối thủ cạnh tranh hiện có trong ngành : theo thời hạn họ đã vận dụng có hiệu suất cao hơn những thành tựu của văn minh khoa học kỹ thuật, do đó mẫu sản phẩm được đưa ra thị trường ngày càng nhiều hơn với ngân sách ngày càng giảm đi đồng thời mẫu mã cũng đa dạng và phong phú, vì vậy lợi thế trong cạnh tranh đối đầu của họ ngày càng cao hơn. + Các đối thủ cạnh tranh mới : sự Open của những đối thủ cạnh tranh mới cũng làm tăng thêm khối lượng loại sản phẩm phân phối cho thị trường và như vậy giá thành mẫu sản phẩm có năng lực sẽ bị giảm đi so với trước đây. Mặt khác những đối thủ cạnh tranh mới đã tìm được đúng đối tượng người dùng người mua có quan điểm tiêu dùng đổi khác, có năng lực thanh toán giao dịch. Điều này đã đưa đến thực trạng là đối thủ cạnh tranh cũ mất dần thị trường. Tóm lại : tổng thể những nguyên do trên đã làm cho loại sản phẩm tiêu thụ trên thị trường luôn bị cạnh tranh đối đầu với nhau về chất lượng, mẫu mã và Ngân sách chi tiêu. 2.2.4. 2 Tính năng lực cạnh tranh đối đầu. Tính năng lực cạnh tranh đối đầu về Ngân sách chi tiêu : – Đối với những dự án Bất Động Sản sản xuất loại sản phẩm thay thế sửa chữa mẫu sản phẩm nhập khẩu hoặc để tiêu thụ trong nước, để tính năng lực cạnh tranh đối đầu người ta sử dụng chỉ tiêu mức trợ cấp giá giả định Công thức tính : MGĐ = b a – 1 Trong đó : MGĐ : mức trợ cấp giá giả định b : là giá cả loại sản phẩm của dự án Bất Động Sản gồm có giá tiền và lãi a : là giá cả của loại sản phẩm nhập khẩu – giá CIF, Nếu MGĐ ≤ 0 thì loại sản phẩm của dự án Bất Động Sản có năng lực cạnh tranh đối đầu được với hàng nhập khẩu và ngược lại loại sản phẩm của dự án Bất Động Sản sẽ không có năng lực canh. – Với những dự án Bất Động Sản sản xuất hàng xuất khẩu để tính năng lực cạnh tranh đối đầu người ta sử dụng chỉ tiêu mức trợ cấp giá hữu hiệu MH = PTN PTG – 1 Trong đó : ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 hotline : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  19. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG PTN : Giá trị phụ trội ở trong nước được xác lập bằng hiệu số giữa giá tiền loại sản phẩm và ngân sách nguyên vật liệu để tạo ra giá tiền loại sản phẩm đó. PTG : Giá trị phụ trội tính trên thị trường quốc tế, nó được tính bằng hiệu số giữa giá tiền của loại sản phẩm đó trên thị trường quốc tế và ngân sách nguyên vật liệu tạo ra giá tiền loại sản phẩm đó trên quốc tế. MH : Mức trợ cấp giá hữu hiệu, nếu MH ≤ 0 thì mẫu sản phẩm của dự án Bất Động Sản có năng lực cạnh tranh đối đầu trên thị trường quốc tế ( xuất khẩu được ). Tính năng lực cạnh tranh đối đầu về chất lượng : So sánh chất lượng mẫu sản phẩm của dự án Bất Động Sản sẽ sản xuất ra với chất lượng loại sản phẩm cùng loại đang lưu hành trên thị trường về hiệu quả, năng lực sản xuất loại sản phẩm thay thế sửa chữa liệu có xảy ra hay không ? Và nếu có thì năng lực cạnh tranh đối đầu lúc đó có bị giảm đi hay không. Tuy nhiên cần quan tâm 1 số ít thông tin : – Những luật lệ của quốc tế so với mẫu sản phẩm nhập khẩu vào nước họ, mạng lưới hệ thống mậu dịch của quốc tế như thuế quan, hạn ngạch. – Phương thức thanh toán giao dịch, ngân sách luân chuyển đến thị trường nhập khẩu. – Tỷ giá hối đoái dùng trong thanh toán giao dịch. – Khả năng cạnh tranh đối đầu của những đối thủ cạnh tranh của nước nhập khẩu và những đối thủ cạnh tranh ở những nước khác cũng xuất khẩu vào thị trường đó. Kết luận : Việc nghiên cứu và phân tích năng lực cạnh tranh đối đầu của loại sản phẩm trên thị trường là để xác lập rõ quy mô của dự án Bất Động Sản trong hiện tại và tương lai, vùng thị trường tiêu thụ loại sản phẩm, thị trường và năng lực cạnh tranh đối đầu của loại sản phẩm trên thị trường. Đây là yếu tố rất quan trọng, ảnh hưởng tác động đến sự thành bại của dự án Bất Động Sản sau này. Vì thế cần phải được nghiên cứu và phân tích một cách trang nghiêm và khoa học. ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 đường dây nóng : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  20. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG Chương 3 : PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO CỦA DỰ ÁN Phân tích những yếu tố nguồn vào của dự án Bất Động Sản là một việc làm rất phức tạp yên cầu phải có những chuyên viên am hiểu về từng góc nhìn kỹ thuật của dự án Bất Động Sản. Mặt khác nghiên cứu và phân tích những yếu tố nguồn vào còn là tiền đề cho việc nghiên cứu và phân tích kinh tế tài chính, kinh tế tài chính của dự án Bất Động Sản, nếu không có những thông tin này thì không hề triển khai những nghiên cứu và phân tích kinh tế tài chính, kinh tế tài chính của dự án Bất Động Sản mặc dầu những thông tin về kinh tế tài chính có ảnh hưởng tác động đến những quyết định hành động đầu tư về mặt kỹ thuật. Chính vì thế quyết định hành động đúng đắn trong nghiên cứu và phân tích những yếu tố nguồn vào của dự án Bất Động Sản không những giúp vô hiệu những dự án Bất Động Sản không khả thi về mặt kỹ thuật để tránh những tổn thất trong quy trình thực thi và quản lý và vận hành dự án Bất Động Sản đầu tư sau này, mà nó còn giúp bảo vệ và đồng ý những dự án Bất Động Sản khả thi. Điều này được cho phép một mặt tiết kiệm ngân sách và chi phí được nguồn lực, mặt khác tranh thủ được thời cơ để tăng thêm ngồn lực. Phân tích kỹ những yếu tố nguồn vào sẽ giúp tất cả chúng ta ước đạt được những nhu yếu nhập lượng cho đầu tư và hoạt động giải trí của dự án Bất Động Sản trong tương lai. 3.1. LỰA CHỌN CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN. 3.1.1. Các loại hiệu suất. Công suất triết lý : là hiệu suất tối đa mà dự án Bất Động Sản hoàn toàn có thể đạt được trong điều kiện kèm theo thao tác kim chỉ nan tức dự án Bất Động Sản hoạt động giải trí liên tục trong suốt thời hạn theo lịch. Công suất này trên thực tiễn không hề đạt được, thế cho nên việc đo lường và thống kê chỉ có ý nghĩa cho biết số lượng giới hạn trên của hiệu suất để có cơ sở kiểm tra lại những đo lường và thống kê về hiệu suất trên thực tiễn khi có sự hoài nghi về tính đúng mực. Công suất phong cách thiết kế : là hiệu suất mà dự án Bất Động Sản hoàn toàn có thể đạt được trong điều kiện kèm theo thao tác thông thường, tức máy móc thiết bị hoạt động giải trí theo đúng phong cách thiết kế, không bị gián đoạn bởi những nguyên do chủ quan của nhà đầu tư, đồng thời những yếu tố nguồn vào được đáp ứng không thiếu. Công suất phong cách thiết kế là cơ sở để thống kê giám sát nhu yếu và quy mô đầu tư. Các địa thế căn cứ để tính hiệu suất phong cách thiết kế : – Công suất của thiết bị cơ bản trong một giờ – QCB. – Số giờ thao tác trong một ca – H. – Số ca thao tác của thiết bị trong một ngày đêm – K. – Số ngày thao tác của thiết bị trong một năm – N. Công thức tính hiệu suất phong cách thiết kế cho dự án Bất Động Sản : QTK = QCB x H x K x N ( 3.1 ) Chú ý : một ca bằng 8 giờ thao tác, số ngày làm việ của thiết bị là 300 ngày. Công suất trong thực tiễn : là hiệu suất hoàn toàn có thể đạt được trong điều kiện kèm theo thao tác thực tiễn tức là loại trừ thời hạn mà thiết bị ngưng hoạt động giải trí do những nguyên do chủ quan lẫn khách quan. Công suất trong thực tiễn là địa thế căn cứ để giám sát quyền lợi, ngân sách và nghiên cứu và phân tích hiệu suất cao đầu tư trong suốt quy trình thực thi dự án Bất Động Sản. ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 đường dây nóng : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  21. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG Công suất hòa vốn : còn gọi là hiệu suất tối thiểu là hiệu suất bảo vệ dự án Bất Động Sản hoạt động giải trí có thu nhập đủ bù đắp ngân sách. 3.1.2. Lựa chọn quy mô cho dự án Bất Động Sản. Quy mô hiệu suất dự án Bất Động Sản lớn hay nhỏ, dựa vào những địa thế căn cứ sau : – Khoảng trống của thị trường tiêu dùng trong hiện tại và triển vọng trong tương lai. Khả năng dự án Bất Động Sản hoàn toàn có thể xâm nhập thành công xuất sắc vào thị trường tiêu thụ. – Khả năng đáp ứng và giàn trải những yếu tố nguồn vào như tiền vốn, lao động, nguyên vật liệu bảo vệ cho dự án Bất Động Sản hoạt động giải trí thông thường. – Đặt tính kỹ thuật công nghệ tiên tiến tối thiểu của thiết bị để bảo vệ hoạt động giải trí có hiệu suất cao. – Khả năng quản trị và quản lý dự án Bất Động Sản đạt hiệu suất cao. – Sự tương thích với chủ trương tăng trưởng những mô hình doanh nghiệp theo vùng chủ quyền lãnh thổ, theo ngành nghề trong từng tiến trình của chính quyền sở tại. 3.2. Xác định chương trình sản xuất. 3.2.1. Xác định cơ cấu tổ chức mẫu sản phẩm sản xuất. Cơ cấu mẫu sản phẩm là số lượng, chủng loại và tỷ trọng của từng loại loại sản phẩm trong hàng loạt khối lượng loại sản phẩm dự kiến được sản xuất bởi dự án Bất Động Sản. Cơ cấu mẫu sản phẩm sẽ sản xuất hàng năm phải tương thích với hiệu suất phong cách thiết kế của dự án Bất Động Sản qua những thời kỳ. Bảng 3.1 : Bảng tổng hợp cơ cấu tổ chức loại sản phẩm dự kiến của dự án Bất Động Sản. TT CƠ CẤU SẢN PHẨM 1 … NĂM N Sản phẩm D n NĂM 3 Sản phẩm C … NĂM 2 Sản phẩm B 3 NĂM 1 Sản phẩm A 2 ĐVT Sản phẩm khác Tiêu chuẩn chất lượng của từng loại loại sản phẩm : hiệu quả chính, phụ, loại vỏ hộp, nhãn mác v.v … Sản phẩm phải đạt tiêu chuẩn chất lượng nào ? ( ở Lever doanh nghiệp, ngành, vương quốc hay quốc tế ) cũng cần phải đề cập rõ khi xác lập cơ cấu tổ chức mẫu sản phẩm của dự án Bất Động Sản. 3.2.2. Xác định hiệu suất kêu gọi. Sau khi xác lập được cơ cấu tổ chức loại sản phẩm sản xuất, nhà đầu tư phải xác lập hiệu suất cần kêu gọi từng năm là bao nhiêu. Điều này rất quan trọng vì nó tương quan đến việc lập kế hoạch đáp ứng vật tư, nhu yếu vốn bằng tiền, thu nhập của dự án Bất Động Sản và là cơ sở để triển khai nghiên cứu và phân tích quyền lợi – ngân sách và nhìn nhận hiệu suất cao dự án Bất Động Sản đầu tư. Để xác lập hiệu suất kêu gọi cần phải dựa vào những địa thế căn cứ sau : – Nhu cầu của thị trường tiêu thụ mẫu sản phẩm. ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 đường dây nóng : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  22. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG – Khả năng phân phối nguyên nhiên vật tư. Trình độ quản lý và vận hành những trang thiết bị. Các chỉ tiêu hiệu suất cao tối thiểu phải đạt được trong quy trình thực thi dự án Bất Động Sản. 3.3. XÁC ĐỊNH NHU CẦU NGUYÊN VẬT LIỆU CHO DỰ ÁN. 3.3.1. Lựa chọn nguyên vật liệu cho dự án Bất Động Sản. Lý do lựa chọn nguyên vật liệu cho dự án Bất Động Sản vì một loại nguyên vật liệu hoàn toàn có thể được dùng để sản xuất ra nhiều loại loại sản phẩm có giá trị kinh tế tài chính khác nhau và ngược lại một loại loại sản phẩm hoàn toàn có thể được sản xuất bởi nhiều loại nguyên vật liệu có giá trị kinh tế tài chính khác nhau. Mặt khác vì tiềm năng của nhà đầu tư là tối đa hóa doanh thu nên phải lựa chọn nguyên vệt liệu cho dự án Bất Động Sản là điều tất yếu. Nguyên tắc lựa chọn nguyên vật liệu : là phải lựa chọn nguyên vật liệu thích hợp cho loại sản phẩm của dự án Bất Động Sản. Đó là nguyên vật liệu tương thích với công nghệ tiên tiến chế biến, sản xuất ra loại sản phẩm đạt chất lượng theo nhu yếu với mức tiêu tốn hài hòa và hợp lý để xác lập giá bán tương thích với mức sẵn lòng chi trả của người tiêu dùng. 3.3.2. Xác định nhu yếu và ngân sách nguyên vật liệu cho dự án Bất Động Sản. Nhu cầu nguyên vật liệu cần phải dựa vào những địa thế căn cứ sau : – Công suất kêu gọi của dự án Bất Động Sản. – Mức tiêu tốn nguyên vật liệu cho một đơn vị chức năng mẫu sản phẩm và mức tồn dư bảo đảm an toàn cho dự án Bất Động Sản. Xác định ngân sách nguyên vật liệu địa thế căn cứ vào khối luợng nguyên vật liệu cần dùng cho dự án Bất Động Sản và đơn giá nguyên vật liệu. Đơn giá này gồm có giá mua và ngân sách thu mua ( luân chuyển, bốc dỡ, dữ gìn và bảo vệ, thuế nhập khẩu … ). 3.3.3. Chọn nguồn đáp ứng nguyên vật liệu cho dự án Bất Động Sản. Thông thường để bảo vệ hiệu suất cao tức là để tránh thực trạng bị phụ thuộc quá nhiều vào nhà đáp ứng về thời hạn đáp ứng, Chi tiêu và khối lượng vật tư được đáp ứng, những nhà đầu tư thường hướng vào chọn những nhà cung ứng ở trong nước. Đồng thời để dự án Bất Động Sản hoạt động giải trí thông thường và hoàn toàn có thể sẵn sàng chuẩn bị thỏa mãn nhu cầu nhu yếu tăng thêm của thị trường đầu ra thì những nguồn đáp ứng được chọn phải có năng lực đáp ứng lớn hơn lượng nhu yếu mà dự án Bất Động Sản cần trong suốt vòng đời dự án Bất Động Sản. Trường hợp nguồn đáp ứng trong nước không đủ và không có loại nguyên vật liệu khác ở trong nước để thay thế sửa chữa thì phải tính đến nguồn nguyên vật liệu nhập khẩu. Tuy nhiên cũng vì tiềm năng là hiệu suất cao nên trong trường hợp này cần báo cáo giải trình rõ những yếu tố sau : – Lượng nguyên vật liệu cần nhập khẩu là bao nhiêu ? – Nguồn nhập khẩu từ đâu ? – Lượng ngoại tệ cần để nhập là bao nhiêu ? Tỷ giá tương ứng với đồng ngoại tệ đó ? – Nguồn đáp ứng số ngoại tệ này ? Nguồn này có không thay đổi và có sẵn sàng chuẩn bị khi dự án Bất Động Sản cần hay không ? – Hiệu quả đạt được so với sử dụng nguyên vật liệu thay thế sửa chữa nếu có ở trong nước. ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 hotline : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  23. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG Các yếu tố khác như nguyên vật liệu, nguồn năng lượng, nước cũng được xác lập địa thế căn cứ vào hiệu suất và định mức tiêu tốn cho một đơn vị chức năng loại sản phẩm của dự án Bất Động Sản. 3.4. XÁC ĐỊNH NHU CẦU CÔNG NGHỆ, TRANG THIẾT BỊ. 3.4.1. Lựa chọn công nghệ tiên tiến và giải pháp sản xuất mẫu sản phẩm. Để sản xuất ra một loại loại sản phẩm hoàn toàn có thể sử dụng nhiều loại công nghệ tiên tiến và giải pháp sản xuất khác nhau. Tuy nhiên mỗi công nghệ tiên tiến và chiêu thức sản xuất được cho phép sản xuất ra loại sản phẩm cùng loại nhưng có những đặc tính về chất lượng và chi phí sản xuất khác nhau. Do đó phải lựa chọn công nghệ tiên tiến và giải pháp sản xuất tương thích nhất. Có nghĩa là nó phải đáp ứg được những điều kiện kèm theo kỹ thuật của ngành và có năng lực đạt hiệu suất cao cao nhất, tức là : – Đảm bảo hiệu suất phong cách thiết kế – Đảm bảo chất lượng mẫu sản phẩm cung ứng nhu yếu tiêu dùng và năng lực cạnh tranh đối đầu của loại sản phẩm trên thị trường dự trù. – Phù hợp với năng lực kinh tế tài chính hoàn toàn có thể shopping. – Phù hợp với trình độ lao động hiện có để quản lý và vận hành được công nghệ tiên tiến đó. – Phù hợp với trình độ quản trị của nhà đầu tư. Sau khi xem xét lựa chọn được loại công nghệ tiên tiến thích hợp cần báo cáo giải trình rõ : nguyên do chọn, lập sơ đồ tiến trình công nghệ tiên tiến, vốn, lao động, nhà đáp ứng công nghệ tiên tiến. Không nên chọn loại công nghệ tiên tiến khan hiếm mà nên chọn loại công nghệ tiên tiến có nhiều nhà đáp ứng sẽ thuận tiện hơn về Chi tiêu, thời hạn bh và ngân sách cũng như số lượng, chủng loại phụ tùng thay thế sửa chữa khi có nhu yếu. Điều này sẽ giúp cho nhà đầu tư lựa chọn được công nghệ tiên tiến tương thích với mức Ngân sách chi tiêu hài hòa và hợp lý và bảo vệ cho dự án Bất Động Sản hoạt động giải trí thuận tiện. 3.4.2. Xác định nhu yếu trang thiết bị. Việc lựa chon trang thiết bị cho dự án Bất Động Sản tùy thuộc vào công nghệ tiên tiến và chiêu thức sản xuất mẫu sản phẩm mà nhà đầu tư đã chọn và cũng xuất phát từ tiềm năng hiệu suất cao nên thiết bị được chọn phải tương thích. Có nghĩa là công nghệ tiên tiến nào thì thiết bị đó. 3.5. XÁC ĐỊNH ĐỊA ĐIỂM ĐẦU TƯ VÀ NHU CẦU XÂY DỤNG. 3.5.1. Xác định khu vực đầu tư. 3.5.1. 1. Nội dung cần phâ tích khi lựa chọn khu vực đầu tư. Việc lựa chọn khu vực đầu tư của dự án Bất Động Sản là một yếu tố có ý nghĩa rất lớn, chính do khu vực có tác động ảnh hưởng lâu bền hơn đến hoạt động giải trí của dự án Bất Động Sản và ảnh hưởng tác động đến những hoạt động giải trí khác xung quanh khu vực đó. Vì nguyên do này nên khi tất cả chúng ta chọn sai khu vực sẽ rất khó khắc phục hậu quả và nếu khắc phục được thì ngân sách thay thế sửa chữa sai lầm đáng tiếc rất lớn. Để chọn được một khu vực tốt cần phải nghiên cứu và phân tích những yếu tố sau : – Quy hoạch của ngành và quy hoạch tổng thể và toàn diện nơi định chọn khu vực, đây là địa thế căn cứ pháp lý cho sự sống sót lâu dài hơn tại khu vực đó nhằm mục đích tránh sự chuyển dời gây tốn kém và bất lợi cho nhà đầu tư. ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 đường dây nóng : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  24. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG – Gần thị trường tiêu thụ và gần nơi đáp ứng nguyên vật liệu nhằm mục đích hạn chế ngân sách luân chuyển và dữ gìn và bảo vệ nguyên vật liệu – Hệ thống hạ tầng như : đường giao thông vận tải, thông tin liên lạc, điện, nước. Đây là những yếu tố tác động ảnh hưởng đến nguồn vào cũng như đầu ra của dự án Bất Động Sản khi đi vào hoạt động giải trí. – Điều kiện tự nhiên, kinh tế tài chính, văn hóa – xã hội, phong tục tập quán, nguồn lao động tại chỗ, xử lý ô nhiễm môi trường tự nhiên, diện tích quy hoạnh khu vực để đặt nhà máy sản xuất tương thích với nhu yếu hiện tại và năng lực lan rộng ra trong tương lai, điều kiện kèm theo về địa chất, khí hậu … toàn bộ những yếu tố này phải được sự đồng ý chấp thuận của dân cư sinh sống trong khu vực và chính quyền sở tại địa phương nhằm mục đích tránh những phiền phức gây ảnh hưởng tác động không tốt cho quy trình hoạt động giải trí của dự án Bất Động Sản. Tóm lại : tổng thể những nội dung nghiên cứu và phân tích trên nhằm mục đích bảo vệ nguyên tắc bảo đảm an toàn và tránh rủi ro đáng tiếc khi lựa chọn khu vực đầu tư. 3.5.1. 2. Phương pháp lựa chọn khu vực đầu tư tốt nhất. – Phương pháp điểm hòa vốn : tiềm năng của giải pháp này là địa thế căn cứ vào hàm tổng ngân sách cực tiểu để chọn. – Phương pháp quy mô bài toán vận tải đường bộ : sử dụng khi xác lập được nhiều khu vực sản xuất và nhiều khu vực tiêu thụ loại sản phẩm, tiềm năng là chọn những khu vực nào có hàm ngân sách cực tiểu. 3.5.1. 3. Mô tả khu vực khu vực đã chọn. – Giải trình nguyên do chọn khu vực. – Sơ đồ tổng mặt phẳng thực trạng. – Kế hoạch giải tỏa và ngân sách đền bù. – Những tác động ảnh hưởng bất lợi đến môi trường tự nhiên và giải pháp giải quyết và xử lý. 3.5.2. Nhu cầu kiến thiết xây dựng nhà xưởng. 3.5.2. 1. Yêu cầu so với mạng lưới hệ thống nhà xưởng. – Phải tương thích với công nghệ tiên tiến và trang thiết bị đã lựa chọn, nhà xưởng phải tuân thủ theo sơ đồ tiến trình công nghệ tiên tiến. – Đảm bảo những điều kiện kèm theo về an toàn lao động như : mạng lưới hệ thống chiếu sáng, tiếng ồn, nhiệt độ, khói bụi, sự tự do trong thao tác thiết bị cho người lao động, mạng lưới hệ thống phòng chống cháy nổ, bảo vệ bảo đảm an toàn gia tài. – Hệ thống nhà xưởng sản xuất, văn phòng thao tác của bộ phận quản trị, mạng lưới hệ thống nhà kho, những khu công trình phụ trợ phải được sắp xếp hài hòa và hợp lý, thuận tiện cho sự phối hợp thao tác giữa những bộ phận. – Bảo đảm những điều kiện kèm theo về vệ sinh công nghiệp và bảo vệ môi trường sinh thái. – Xác định những khuôn khổ khu công trình nhà xưởng cần có như : văn phòng, nhà xưởng sản xuất, nhà kho, nhà ăn, khu đi dạo vui chơi. ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 đường dây nóng : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  25. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG – Hệ thống giải quyết và xử lý chất thải và bảo vệ môi trường tự nhiên, mạng lưới hệ thống đường giao thông vận tải nội bộ, mạng lưới hệ thống điện nước, thông tin. – Các khu công trình kiến thiết xây dựng cơ bản khác. 3.5.2. 3 Giải trình về kỹ thuật thiết kế xây dựng. – Lập sơ đồ sắp xếp tổng mặt phẳng của hàng loạt dự án Bất Động Sản, bản vẽ phong cách thiết kế của khuôn khổ khu công trình sơ đồ sắp xếp máy móc thiết bị, bản vẽ chi tiết cụ thể và tiến trình kiến thiết. Các tài liệu này cho thấy hàng loạt kiến trúc khu công trình sẽ thiết kế xây dựng tại khu vực đã được chọn – Lựa chọn những giải pháp kỹ thuật kiến thiết và thiết bị xây đắp – Các giải pháp xây đắp và lập lịch trình xây đắp, nêu rõ thời hạn cần phải triển khai xong từng khuôn khổ khu công trình và hàng loạt khu công trình, những khuôn khổ khu công trình nào cần phải làm trước, làm sau, làm song song, ngày khởi đầu thi công, dùng sơ đồ GANTT, PERT, để phản ánh trình tự những việc làm phải làm một cách đơn cử và rõ ràng. – Phương thức thiết kế xây dựng được lựa chọn : đấu thầu, tự làm. Tóm lại, chương này tập trung chuyên sâu trình diễn những yếu tố về khu vực triển khai dự án Bất Động Sản, hiệu suất máy móc thiết bị, thị trường tiêu thụ loại sản phẩm và những yếu tố nguồn vào. Đây là những địa thế căn cứ quan trọng để xác lập nhu yếu vốn đầu tư cho dự án Bất Động Sản. ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 hotline : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  26. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG CHƯƠNG 4 : TỔ CHỨC NHÂN SỰ VÀ TIỀN LƯƠNG CỦA DỰ ÁN 4.1. Tổ chức nhân sự. Xác định nhu yếu nhân lực một cách cụ thể để đo lường và thống kê khá đầy đủ ngân sách lao động tiền lương như thể một phần ngân sách hoạt động giải trí của dự án Bất Động Sản. Việc thống kê giám sát này dựa trên việc nghiên cứu và phân tích hai địa thế căn cứ đa phần, đó là ( 1 ) những nhu yếu khác nhau so với những loại kiến thức và kỹ năng lao động thiết yếu của dự án Bất Động Sản ; và ( 2 ) những mức lương dự kiến cho những loại kỹ năng và kiến thức lao động nay. Việc dự kiến những mức lương nên xem xét đến ảnh hưởng tác động của thuế thu nhập cá thể mà chính phủ nước nhà phát hành và năng lực lôi cuốn những loại lao động có kiến thức và kỹ năng từ thị trường lao động so với hoạt động giải trí của dự án Bất Động Sản. Giả sử tiềm năng của dự án Bất Động Sản là thiết kế xây dựng một nhà máy sản xuất mới thì nhân sự của dự án Bất Động Sản sẽ gồm hai bộ phận : – Bộ phận gián tiếp. – Bộ phận trực tiếp sản xuất. Trong trường hợp của dự án Bất Động Sản sửa chữa thay thế hay lan rộng ra thì tùy trường hợp đơn cử mà ta đo lường và thống kê cỗ máy nhận sự. 4.1.1. Bộ phận gián tiếp. Gồm Ban giám đốc và những phòng ban quản trị tính năng. Số lượng nhân viên cấp dưới và cách sắp xếp những phòng ban quản trị công dụng nhờ vào vào việc làm đơn cử mà đơn vị chức năng ( tổ chức triển khai ) phải thực thi khi dự án Bất Động Sản đi vào hoạt động giải trí. Do đó nghiên cứu và phân tích nhu yếu nhân lực cho bộ phận gián tiếp thực ra là nghiên cứu và phân tích những nhu yếu về những loại kiến thức và kỹ năng quản trị thiết yếu cho hoạt động giải trí của dự án Bất Động Sản, nghiên cứu và phân tích xem liệu tổ chức triển khai có năng lực nhận được những loại kiến thức và kỹ năng quản trị thiết yếu hay không ? Ở những vương quốc đang tăng trưởng việc thiếu những cán bộ quản trị có năng lượng cũng là một trong những nguyên do làm cho những dự án Bất Động Sản thất bại. Tổ chức mạng lưới hệ thống những phòng ban tính năng trong cỗ máy quản trị đơn vị chức năng nhất thiết phải xuất phát trên cơ sở xác lập số lượng những tính năng quản trị và khối lượng việc làm mà mỗi công dụng phải đảm nhiệm ( tức có bao nhiêu công dụng thì có bấy nhiêu đơn vị chức năng quản trị ). 4.1.1. 1. Xác định những công dụng khi dự án Bất Động Sản đi vào hoạt động giải trí : 1 ) Các công dụng quản trị trong đơn vị chức năng : Căn cứ vào quy trình sản xuất – kinh doanh thương mại những công dụng quản trị đơn cử của một đơn vị chức năng doanh nghiệp được phân làm 9 loại như sau : Kỹ thuật. Kế hoạch và điều độ sản xuất. Lao động và tiền lương. Cung ứng vật tư và tiêu thụ loại sản phẩm. Tài chính. Hạch toán kế toán và nghiên cứu và phân tích hoạt động giải trí kinh tế tài chính – kinh tế tài chính. ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 đường dây nóng : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  27. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG Kiểm tra chất luợng mẫu sản phẩm. Hành chính, pháp chế và bảo vệ nhà máy sản xuất. Tổ chức đời sống tập thể và hoạt động giải trí xã hội, y tế … Nói chung, một tính năng quản trị nói trên nên do một phòng công dụng đảm nhiệm. Song tùy thuộc vào quy mô, mô hình sản xuất và đặc thù kinh tế tài chính – kỹ thuật của đơn vị chức năng mà khối lượng việc làm ở mỗi công dụng sẽ khác nhau. Do đó, thường ở những đơn vị chức năng có quy mô nhỏ thì khối lượng việc làm ở mỗi công dụng quản trị không lớn nên hoàn toàn có thể gộp 2-3 tính năng quản trị cho một phòng đảm nhiệm. Thí dụ : công dụng kinh tế tài chính và hạch toán hoàn toàn có thể do phòng tài vụ đảm nhiệm. Chức năng kỹ thuật và kế hoạch do phòng kế hoạch – kỹ thuật đảm nhiệm. Ngược lại ở những đơn vị chức năng có quy mô lớn, một tính năng quản trị hoàn toàn có thể phân ra nhiều phòng ban đảm nhiệm. Chẳng hạn, công dụng hành chính-pháp chế – bảo vệ hoàn toàn có thể phân ra cho những phòng hành chánh, phòng pháp chế ( chuyên điều tra và nghiên cứu những thủ tục pháp lý, thao tác với những cơ quan thuế, xem xét và soạn thảo những hợp đồng kinh tế tài chính … ) 2 ) Nguyên tắc tổ chức triển khai những phòng ban tính năng. Để tổ chức triển khai một cách khoa học và hài hòa và hợp lý những phòng ban quản trị công dụng khi thực thi sắp xếp cỗ máy quản trị trong một đơn vị chức năng người ta cần tôn trọng ba nguyên tắc sau : – Định việc : xác lập những việc làm đơn cử mà mỗi tính năng phải tiếp đón trong xí – nghiệp. Định biên : xác lập số người ( biên chế ) phải có để làm tốt những việc làm đó. Định người : xác lập tiêu chuẩn năng lượng đơn cử mà từng nhân viên cấp dưới phải có để đảm nhiệm những việc làm được giao. 3 ) Trình tự thực thi. Công việc tổ chức triển khai những phòng ban công dụng được triển khai theo những bước đa phần sau : a. Dự kiến những việc làm cần thực thi ( dựa vào Kế hoạch sản xuất kinh doanh thương mại của đơn vị chức năng trong dự án Bất Động Sản ). b. Phân nhóm việc làm theo đặc thù trình độ. Những việc làm có đặc thù giống nhau giao cho một bộ phận tính năng đảm trách. c. Xác định số lượng những phòng ban công dụng thường trực quyền quản trị của người chỉ huy ( nguyên tắc là có việc mới tìm người, do đó có công dụng hoàn toàn có thể không cần lập phòng ban nếu có quá có ít việc làm, mà ta hoàn toàn có thể tổ chức triển khai thành một tổ thường trực chỉ huy hay lập ra chức vụ cố vấn cho chỉ huy ). Ví dụ : cố vấn pháp lý, cố vấn tâm ý công nhân … d. Xác định khối lượng việc làm cho mỗi chức vụ quản trị, trên cơ sở đó xác lập số lượng nhân viên cấp dưới trong phòng. e. Xác lập mối quan hệ đơn cử giữa những phòng ban quản trị công dụng để tránh thực trạng quản trị chồng chéo hay bỏ sót tính năng quản trị. ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 hotline : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  28. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG f. Thiết lập nội quy hoạt động giải trí của từng phòng ban cũng như nghĩa vụ và trách nhiệm của từng nhân viên cấp dưới quản trị ; tiến tới việc tiêu chuẩn hóa việc làm, tiêu chuẩn hóa cán bộ. 4.1.1. 2. Cơ cấu tổ chức triển khai quản trị. Cơ cấu tổ chức triển khai quản trị là một mạng lưới hệ thống tổ chức triển khai trong đó được đặc trưng bởi những bộ phận quản trị, mối quan hệ qua lại giữa những bộ phận đó với nhau. Việc nghiên cứu và phân tích cơ cấu tổ chức tổ chức triển khai quản trị phải xem xét quy mô cơ cấu tổ chức tổ chức triển khai quản trị nào tương thích với dự án Bất Động Sản ? Mô hình này có bảo vệ quản trị tốt khi dự án Bất Động Sản đi vào hoạt động giải trí hay không ? Có thể phân loại cơ cấu tổ chức tổ chức triển khai quản trị theo những quy mô sau : a. Cơ cấu trực tuyến : là quy mô cơ cấu tổ chức được thiết kế xây dựng trên cơ sở những mối liên hệ trực tiếp giữa một bên là chủ thể quản trị và một bên là đối tượng người tiêu dùng quản trị ( cấp thừa hành ). Theo cơ cấu tổ chức này, người chỉ huy sẽ thực thi mọi công dụng quản trị và trọn vẹn chịu nghĩa vụ và trách nhiệm về tác dụng hoạt động giải trí của những đơn vị chức năng dưới quyền. Người thừa hành chỉ nhận mệnh lệnh và thừa hành mệnh lệnh từ người chỉ huy trực tiếp của mình. Ưu điểm : – Đơn giản. – tin tức truyền đạt nhanh Nhược điểm : – Chỉ tương thích với những đơn vị chức năng tổ chức triển khai có quy mô nhỏ. – Đòi hỏi người chỉ huy phải có kiến thức và kỹ năng tổng lực. Người chỉ huy Người thừa hành Người thừa hành Người thừa hành 4.1.2. 2. Cơ cấu theo tính năng : Trong cơ cấu tổ chức này việc quản trị được phân công cho những đơn vị chức năng riêng không liên quan gì đến nhau theo tính năng quản trị. Các đơn vị chức năng này được chuyên môn hóa để triển khai những trách nhiệm của một tính năng quản trị nhất định. Người chỉ huy ở mỗi đơn vị chức năng theo công dụng đều có những quyền hạn giống như người chỉ huy trực tuyến nhưng chỉ xử lý những việc làm thuộc về tính năng quản trị của mình. NGƯỜI LÃNH ĐẠO TỔ CHỨC Người chỉ huy đơn vị chức năng tính năng Người chỉ huy đơn vị chức năng công dụng Người chỉ huy đơn vị chức năng tính năng ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 hotline : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected] Người thừa hành Người thừa hành Người thừa hành
  29. CÔNG TY CP

    TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG

    Ưu điểm:
    – Thu hút được các chuyên gia có trình độ chuyên môn hóa cao thuộc nhiều lĩnh vực
    để tham gia chỉ đạo, giải quyết các vấn đề trong thực tiễn quản lý.
    – Làm gọn nhẹ và đơn giản hóa hoạt động của lãnh đạo.
    Nhược điểm:
    – Người thừa hành không chỉ nhận mệnh lệnh từ người lãnh đạo trực tiếp mà cùng
    một lúc có thể nhận mệnh lệnh từ những người lãnh đạo ở những đơn vị chức năng
    khác nhau.
    – Thường có sự va chạm giữa các đơn vị chức năng hoặc giữa những người lãnh đạo
    theo chức năng (do lợi ích cục bộ).
    – Có khuynh hướng đề cao vai trò của từng chức năng dẫn đến khó thống nhất trong
    từng đơn vị.
    Thí dụ: Tổ chức của UBND thành phố và các ban, sở trực thuộc. Các phòng, ban ở các quận,
    huyện (y tế, thể dục thể thao…) vừa chịu sự quản lý của UBND Quận, Huyện, vừa của các
    Ban, Sở ở thành phố (ngành dọc).
    4.1.1.2.3. Cơ cấu trực tuyến chức năng.
    Trong cơ cấu này người thừa hành chỉ nhận mệnh lệnh duy nhất từ người lãnh đạo
    trực tiếp của mình. Các đơn vị chức năng lúc này trở thành bộ tham mưu, đóng vai trò trợ lý
    và cố vấn cho người lãnh đạo. Loại hình cơ cấu này, một mặt đảm bảo cho người lãnh đạo
    toàn quyền quản lý các chức năng và quyết định các vấn đề đặt ra trước đơn vị mình; mặt
    khác vừa phát huy được khả năng chuyên môn của các đơn vị chức năng. Vì vậy loại hình
    này được xem là hợp lý đối với các đơn vị sản xuất.

    Người lãnh đạo tổ chức

    Đơn vị chức
    năng (phòng, ban
    quản lý)

    Đơn vị chức
    năng (phòng, ban
    quản lý)

    Đơn vị chức
    năng (phòng, ban
    quản lý)

    Đơn vị chức
    năng (phòng, ban
    quản lý)

    ĐT : (08) 35146426 – (08) 22142126 – Fax: (08) 39118579 Hotline : 0903 649 782
    Website : www.minhphuongcorp.com.vn Email : [email protected]
    Đơn vị thừa
    hành

    Đơn vị thừa
    hành

    Đơn vị thừa
    hành

    Đơn vị thừa
    hành

  30. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG Tuy nhiên với sự tăng trưởng của khoa học kỹ thuật, quy mô của đơn vị chức năng ngày càng lan rộng ra, do đó những mối quan hệ quản trị theo tuyến dọc và tuyến ngang càng trở nên phức tạp. Vì vậy để nâng cao tính linh động của mạng lưới hệ thống tổ chức triển khai quản trị, người ta đã mở màn vận dụng mô hình cơ cấu tổ chức tổ chức triển khai quản trị mới. 4.1.1. 2.4 Cơ cấu tổ chức triển khai theo ma trận. Trong mô hình này, bên cạnh người chỉ huy trực tiếp và những bộ phận quản trị, người ta còn tổ chức triển khai những bộ phận chuyên trách theo từng đề án nhằm mục đích điều phối những mối quan hệ ngang giữa những đơn vị chức năng cùng cấp. Lãnh đạo đề án hoàn toàn có thể là thường kiêm nhiệm ( Giám đốc sản xuất ) hay chỉ số lượng giới hạn ở việc triển khai một đề án ( như giám đốc khu công trình ) : người chỉ huy chỉ hoạt động giải trí trong khuôn khổ đề án mình đảm nhiệm mà thôi. Các nhóm chức năng về từng đề án được xây dựng để triển khai trách nhiệm đơn cử của đề án. Khi kết thúc hàng loạt đề án thì những nhóm này được giải tán hoặc chuyển sang xử lý những đề án khác ( hay trở lại bộ phận quản trị tính năng cũ ). Cơ cấu tổ chức triển khai quản trị theo ma trận sẽ làm củng cố vững chãi chính sách thủ trưởng. Bởi vì bên cạnh việc nâng cao nghĩa vụ và trách nhiệm triển khai từng đề án nó vẫn duy trì được quan hệ nhờ vào trực tuyến giữa người chỉ huy và người thừa hành. Ngoài ra cơ cấu tổ chức này còn được cho phép sử dụng tốt nhất những chuyên viên có trình độ trình độ tương thích. Tuy nhiên cơ cấu tổ chức quản trị theo ma trận vẫn còn thể hiện một số ít hạn chế như : NGƯỜI LÃNH ĐẠO TỔ CHỨC Phòng quản trị công dụng Phòng quản trị công dụng Lãnh đạo đơn vị chức năng thường trực Phòng quản trị tính năng Lãnh đạo đơn vị chức năng thường trực Phòng quản trị tính năng Lãnh đạo đơn vị chức năng thường trực ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 hotline : 0903 649 782 Bộ phận tính năng Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected] của đề án Lãnh đạo đề án Bộ phận tính năng
  31. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG – Va chạm quyền lực tối cao giữa hai tuyến quản trị. Hình thành những phe nhóm trong một tổ chức triển khai. Các quyết định hành động bị ngưng trệ không thực thi được. 4.1.1. 2.5. Cơ cấu tổ chức triển khai theo vệ tinh. Gồm cơ sở sản xuất chính và cơ sở vệ tinh chung quanh. Theo chiêu thức này, xí nghiệp sản xuất chỉ tổ chức triển khai gia công những quy trình chính hay chỉ làm việc làm lắp ráp. Việc gia công những quy trình phụ, sản xuất những cụ thể rời được giao cho những đơn vị chức năng bên ngoài ( xí nghiệp sản xuất vệ tinh hay nhà máy sản xuất đường phố ở Nhật ). Ưu điểm : – Vốn đầu tư ít, cơ cấu tổ chức quản trị gọn nhẹ. – Linh hoạt biến hóa mẫu mã, mẫu mã nhanh. – Quản lý chặt, chất lượng loại sản phẩm luôn luôn bảo vệ vì mỗi vệ tinh là một cơ sở sản xuất thành viên ( tự quản lý ). 4.1.2. Bộ phận trực tiếp. Số lượng công nhân và nhân viên cấp dưới kỹ thuật ở những bộ phận trực tiếp ( bộ phận sản xuất ) được sắp xếp theo nhu yếu của quy trình tiến độ công nghệ tiên tiến và cách sắp xếp ca sản xuất. 4.1.2. 1. Quy trình công nghệ tiên tiến : hoàn toàn có thể phân ra 2 trường hợp : – Nếu doanh nghiệp có dự án Bất Động Sản vận dụng tiến trình sản xuất với dây chuyền sản xuất tự động hóa hay cơ giới hóa hàng loạt thì số lượng công nhân phụ thuộc vào vào số lượng máy móc thiết bị cần được quản lý và vận hành, số lượng công nhân lúc này không nhờ vào vào số lượng loại sản phẩm sản xuất ra mà chỉ phụ thuộc vào vào số máy móc cần được hoạt động giải trí trong năm. Trong trường hợp thiết bị có thời hạn quản lý và vận hành tự động hóa xen kẽ với thời hạn công nhân thao tác trên máy ( gọi là thời hạn bận viẹc của công nhân trên máy ) thì tận dụng khoảng chừng thời hạn này ( máy quản lý và vận hành tự động hóa không có sự can thiệp của công nhân ) người ta hoàn toàn có thể sắp xếp cho một công nhân đảm nhiệm nhiều máy. Gọi M : tổng số máy mà người công nhân hoàn toàn có thể đảm nhiệm. ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 hotline : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]
  32. CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG Tđ : tổng thời hạn tự động hóa của tổng thể những máy mà người công nhân đảm nhiệm. Tb : tổng thời hạn bận việc của công nhân trên tổng thể những máy mà người công nhân đảm nhiệm. K : thông số thống kê giám sát chênh lệch hao phí thời hạn để thực thi những thao tác bằng thủ công bằng tay và thời hạn nghi cực ngắn của công nhân trong thời hạn thao tác ( thường thì K dùng cho công nhân ship hàng máy đa năng là 0,7, máy chuyên dùng là 0,8 ). Ta có công thức tính tổng số máy mà người công nhân hoàn toàn có thể đảm nhiệm : M = Tđ / Tb * K + 1 ( 4.1 ) – Nếu ở những phân xưởng sản xuất đang vận dụng quá trình công nghệ tiên tiến thủ công bằng tay hay bán cơ giới thì số lượng công nhân được tính địa thế căn cứ vào định mức mẫu sản phẩm sản xuất ra hoặc định mức thời hạn. Nếu xác lập số lượng công nhân theo định mức loại sản phẩm sản xuất ra ta có công thức tính : N = Q. / ( D.T ) ( 4.2 ) Trong đó : N : là số lượng công nhân cần tuyển dụng. Q : sản lượng dự trù sản xuất trong một năm. D : định mức sản lượng được sản xuất bởi 1 lao động trong 1 đơn vị chức năng thời hạn. T : thời hạn thao tác trung bình của một lao động trong năm. 4.1.2. 2. Tổ chức ca thao tác. Tổ chức ca thao tác là hình thức tổ chức triển khai mối quan hệ hợp tác theo thời hạn giữa những công nhân trong cùng một doanh nghiệp với nhau. Mục đích tổ chức triển khai ca thao tác là sử dụng có hiệu suất cao hiệu suất máy móc thiết bị, diện tích quy hoạnh nhà xưởng. Yêu cầu của công tác làm việc tổ chức triển khai ca thao tác là phải bảo vệ mối quan hệ hợp tác sản xuất giữa những tổ sản xuất ở những thời hạn khác nhau. Đảm bảo có sự phân phối giữa thời hạn thao tác và thời hạn nghỉ ngơi của công nhân. 4.1.3. Tuyển dụng và huấn luyện và đào tạo nhân sự. So sánh nhu yếu nhân sự thiết yếu với cơ cấu tổ chức lao động của lực lượng lao động trong khoanh vùng phạm vi khu vực dự án Bất Động Sản để có giải pháp tuyển dụng nhân sự và huấn luyện và đào tạo nguồn nhân lực tương thích cho dự án Bất Động Sản : – Nguồn lao động nội bộ. – Nguồn lao động bên ngoài từ thị trường lao động ở mức độ khu vực và trong nước để cung ứng nhu yếu nhân sự của dự án Bất Động Sản theo kiến thức và kỹ năng nghề nghiệp và thời hạn hoạt động giải trí của dự án Bất Động Sản. – Các thủ tục về tuyển dụng, sa thải người lao động cũng như chính sách về tiền lương, thưởng, những khoản phúc lợi và chính sách thao tác tương thích với luật lao động. – Xác định giải pháp giảng dạy thích hợp với điều kiện kèm theo của dự án Bất Động Sản, đây là yếu tố quan trọng tương quan đến việc hoạch định nguồn nhân lực nhằm mục đích bảo vệ cho dự án Bất Động Sản hoạt động giải trí được thông thường. Các yếu tố cần được chăm sóc trong chương trình giảng dạy ĐT : ( 08 ) 35146426 – ( 08 ) 22142126 – Fax : ( 08 ) 39118579 đường dây nóng : 0903 649 782 Website : www.minhphuongcorp.com.vn E-Mail : [email protected]

Source: https://vh2.com.vn
Category : Doanh Nghiệp

admin
CÙNG CHUYÊN MỤC
Mẫu hợp đồng mua bán bàn ghế, nội thất, đồ gỗ, soạn thảo hợp đồng cung cấp hàng hoá, sản phẩm, Công ty Luật Hoàng Sa
09/05/2023

997_1644638444_901620730ecd4447.docx CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc … … … …., ngày … tháng …. năm … .. HỢP ĐỒNG...

Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
04/05/2023

Những vấn đề pháp lý chung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Hợp đồng mua bán nhà ở, hình thành trong tương lai phải...

Hợp đồng lao động- Tải mẫu hợp đồng chuẩn 2021 miễn phí
04/05/2023

Hợp đồng lao động (HĐLĐ) là văn bản ký kết giữa người lao động (NLĐ) và người sử dụng lao động (NSDLĐ) nhằm đảm bảo quyền và nghĩa vụ giữa...

Lý giải hợp đồng kỳ hạn và hợp đồng tương lai là gì?
04/05/2023

Hợp đồng kỳ hạn và hợp đồng tương lai là một trong những mẫu sản phẩm của kinh doanh thị trường chứng khoán phái sinh. Hiện nay, những doanh nghiệp...

So sánh giữa hợp đồng nguyên tắc và hợp đồng kinh tế mới nhất | https://vh2.com.vn
04/05/2023

So sánh giữa hợp đồng nguyên tắc và hợp đồng kinh tế mới nhất Hợp đồng nguyên tắc và hợp đồng kinh tế là hai trong những hợp đồng khá...

Bài Viết Mới