997_1644638444_901620730ecd4447.docx CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc … … … …., ngày … tháng …. năm … .. HỢP ĐỒNG...
Cẩn thận khi mua bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền – CafeLand.Vn
CafeLand – Hiện nay, thực trạng mua và bán nhà đất qua hợp đồng ủy quyền khá phổ cập bởi thủ tục mua và bán nhanh gọn. Thực ra, đây là một loại giao dịch giả tạo để che đậy một thanh toán giao dịch khác nhằm mục đích mục tiêu “ né ” thuế .Với hợp đồng ủy quyền, người có đất chuyển nhượng ủy quyền cho một người khác được phép bán đất. Người mua chính là người được ủy quyền nhưng không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua tiếp theo. Như trường hợp một phó tổng giám đốc ở tỉnh Bình Thuận, tận dụng dân cư không am hiểu pháp lý đã thu gom chuyển nhượng ủy quyền hàng chục héc ta đất, hợp thức hóa việc chuyển nhượng ủy quyền bằng những hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền được công chứng. Kiểu thanh toán giao dịch này gây khó khăn vất vả trong công tác làm việc quản trị đất đai và quản trị thuế. Vì nếu trải qua việc làm thủ tục chuyển nhượng ủy quyền theo pháp luật của pháp lý thì những bên thanh toán giao dịch phải nộp thuế thu nhập cá thể 2 % và lệ phí trước bạ 0,5 %.
Một hình thức tương tự khác mới đây bị các cơ quan chức năng tại Đà Nẵng “lật tẩy” là cho “ký gửi, ký chờ” hồ sơ mua bán đất của công chứng viên tại một số tổ chức hành nghề công chứng. Người mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chủ yếu là người kinh doanh ) giao dịch, mua bán xong nhưng không hoàn thành thủ tục mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật tại tổ chức hành nghề công chứng mà “ký gửi” hồ sơ lại cho công chứng viên để tiếp tục tìm người mua tiếp theo để chuyển nhượng… nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.
Hình minh họa
Bản chất hợp đồng ủy quyền
Trao đổi với CafeLand về yếu tố này, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh, cho biết văn bản chuyển nhượng ủy quyền ( hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền ) được triển khai theo Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Việc tương quan đến chuyển nhượng ủy quyền thì bắt buộc văn bản ủy quyền phải được công chứng ( Phòng / Văn phòng công chứng ) hoặc xác nhận ( Ủy Ban Nhân Dân cấp xã / phường ). Đối với những bên, bên được ủy quyền có nghĩa vụ và trách nhiệm triển khai việc làm trong khoanh vùng phạm vi ủy quyền và bên ủy quyền chịu nghĩa vụ và trách nhiệm về tác dụng của việc làm. Ngoài ra, những bên còn phải chịu sự kiểm soát và điều chỉnh chung về quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm dân sự. Đối với việc chuyển nhượng ủy quyền có lao lý được cho phép ủy quyền lại thì việc chuyển nhượng ủy quyền lại còn chịu sự pháp luật kiểm soát và điều chỉnh về chuyển giao quyền, chuyển giao nghĩa vụ và trách nhiệm ( Điều 365 – Điều 270 Bộ Luật Dân sự ). Hình thức hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền được lao lý tại Điều 562 – Điều 569 Bộ Luật Dân sự, trong đó có pháp luật việc chuyển nhượng ủy quyền lại phải có sự chấp thuận đồng ý của bên chuyển nhượng ủy quyền ( Điểm a Khoản 1 Điều 564 ). Tuy nhiên, trên trong thực tiễn, những đơn vị chức năng công chứng đang cố ý không triển khai đúng lao lý, khi lập văn bản chuyển nhượng ủy quyền lại trọn vẹn không có xác thực sự chấp thuận đồng ý của bên chuyển nhượng ủy quyền. Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền có lao lý được cho phép bên nhận ủy quyền được ủy quyền lại nhưng đây chỉ là “ thỏa thuận hợp tác ” tại thời gian lập hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền thứ nhất. Đây chỉ là quyền, khoanh vùng phạm vi ủy quyền chứ không phải là “ sự chấp thuận đồng ý ” của bên ủy quyền. Bên ủy quyền phải được biết và được quyền chấp thuận đồng ý hay khước từ khi nhìn nhận bên nhận chuyển nhượng ủy quyền lại là ai.
“Bản chất của việc ủy quyền là thông qua người khác để thực hiện công việc thuận lợi hơn, nhanh chóng hơn, ít chi phí hơn hoặc thậm chí là vì hoàn cảnh đặc biệt như chủ sở hữu là nhiều người, ở xa, đi làm ăn ở xa,… và với điều kiện uy tín, nhận thức, điều kiện của người nhận thực hiện công việc ủy quyền. Nếu lạm dụng quá sẽ có nhiều rủi ro không những cho người ủy quyền (bị bán với giá rẻ, bị siết nợ khi vay tiền mà ký văn bản ủy quyền về nhà,…) mà người mua là người chịu rủi ro khi tiền mất mà tài sản có thể không được nhận, không được sử dụng”, luật sư Phượng cho biết thêm.
Với những thanh toán giao dịch chuyển nhượng ủy quyền cho người khác triển khai việc làm không phải là hoạt động giải trí chuyển nhượng ủy quyền nên không chịu thuế thu nhập cá thể. Trên thực tiễn, nhiều người giao dịch chuyển nhượng bằng hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền nhưng thực ra chỉ là những thanh toán giao dịch giả cách. Nếu nhìn vào cũng thấy những tín hiệu như nội dung khoanh vùng phạm vi ủy quyền rất chung chung và không xác lập thanh toán giao dịch đơn cử, khá mập mờ …
Rủi ro và những lưu ý
Về những rủi ro đáng tiếc hoàn toàn có thể gặp khi thanh toán giao dịch qua hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, theo luật sư Phượng, thanh toán giao dịch ủy quyền lần thứ nhất đã có những rủi ro đáng tiếc nên với những thanh toán giao dịch ủy quyền lại thì càng tiềm ẩn nhiều rủi ro đáng tiếc cao hơn.
Rủi ro từ bên bán: Bên cạnh những nguy cơ như các giao dịch thông thường thì còn có nhiều rủi ro do bị che giấu thông tin như không kiểm tra được hồ sơ gốc về bên bán, có sự thay đổi giấy tờ cá nhân người ủy quyền, người ủy quyền mất nên giấy ủy quyền không còn giá trị…
Rủi ro giao dịch giả cách: Với giao dịch giả cách mua bán nhưng bằng văn bản ủy quyền lại thì dễ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, tài sản bị diện tranh chấp, bị diện tẩu tán tài sản trốn tránh thi hành án,…
Rủi ro từ người được ủy quyền (ủy quyền lần thứ nhất) và người được ủy quyền lại: Những rủi ro giữa họ, rủi ro về người được ủy quyền lại mà chính bên bán cũng không biết họ là ai, họ đã làm gì đối với tài sản của bên bán.
“ Những thanh toán giao dịch chuyển nhượng ủy quyền và chuyển nhượng ủy quyền lại nếu gặp những thanh toán giao dịch mà người được ủy quyền lạm quyền vượt quá khoanh vùng phạm vi ủy quyền hoặc thanh toán giao dịch giả cách hoặc kể cả trường hợp có tội phạm ( lạm dụng tin tưởng chiếm đoạt gia tài, làm tài liệu giả, … ) thì việc xử lý sẽ rất khó vì không xác định và tìm hiểu được họ khi họ đã ôm tiền và cao chạy bay xa ”, luật sư Phượng khuyến nghị.
Để tránh những nguy cơ bị mất trắng khi giao dịch mua bán nhà đất bằng hình thức này, người mua cần hết sức cẩn trọng vì việc ủy quyền lại cho dù đúng bản chất cũng dễ gặp rủi ro. Với giao dịch giả cách mua bán nhưng bằng văn bản ủy quyền lại thì dễ bị tuyên hợp đồng vô hiệu, tài sản bị diện tranh chấp, bị diện tẩu tán tài sản trốn tránh thi hành án,….
Bên mua cần kiểm tra đúng thực chất bên bán không có điều kiện kèm theo trực tiếp thanh toán giao dịch, có thực trạng đặc biệt quan trọng nên mới phải chuyển nhượng ủy quyền và chuyển nhượng ủy quyền lại. Bên mua cần liên hệ trực tiếp bên bán và vật chứng xác nhận chính thức từ bên bán trải qua điện thoại cảm ứng, email hoặc có những văn bản từ người thân trong gia đình, văn phòng luật sư đi xác nhận. “ Khi đề xuất chuyển tiền trực tiếp qua ngân hàng nhà nước cho người bán để bảo vệ không bị người được ủy quyền lạm quyền vượt khoanh vùng phạm vi chuyển nhượng ủy quyền và là cách kiểm tra ủy quyền thật hay chỉ là ủy quyền cho giao dịch giả cách ”, luật sư chú ý quan tâm thêm .
Source: https://vh2.com.vn
Category : Doanh Nghiệp
Những vấn đề pháp lý chung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Hợp đồng mua bán nhà ở, hình thành trong tương lai phải...
Hợp đồng lao động (HĐLĐ) là văn bản ký kết giữa người lao động (NLĐ) và người sử dụng lao động (NSDLĐ) nhằm đảm bảo quyền và nghĩa vụ giữa...
Hợp đồng kỳ hạn và hợp đồng tương lai là một trong những mẫu sản phẩm của kinh doanh thị trường chứng khoán phái sinh. Hiện nay, những doanh nghiệp...
So sánh giữa hợp đồng nguyên tắc và hợp đồng kinh tế mới nhất Hợp đồng nguyên tắc và hợp đồng kinh tế là hai trong những hợp đồng khá...