Trong số hơn 300 khách hàng mua sản phẩm tại dự án Phú Mỹ Gold City (thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) có gần 100 người đang như “ngồi trên đống lửa” khi biết được rằng lô đất mình ký cam kết mua, chuyển tiền tới 70 – 90% giá trị sản phẩm hiện nay đang không nằm trong dự án theo quyết định chủ trương đầu tư của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ban hành năm 2020.
Dự án Phú Mỹ Gold City Dự án Phú Mỹ Gold City do Công ty CP Phát triển sản xuất thương mại Hồ Chí Minh ( Sadaco ) làm chủ góp vốn đầu tư. Năm 2018, Sadaco lập ra công ty thành viên Sadaco Mỹ Xuân .Sadaco chiếm hữu 100 % vốn điều lệ của Sadaco Mỹ Xuân và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng khu đất diện tích quy hoạnh 19,3 ha và hàng loạt phong cách thiết kế, phê duyệt quy hoạch cụ thể 1/500 dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City để Sadaco Mỹ Xuân trực tiếp góp vốn đầu tư và thực thi dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City .
Khu dân cư Sadaco (Phú Mỹ Gold City) dừng thi công trong suốt thời gian dài dẫn tới nguy cơ chậm tiến độ.Quy trình này của Sadaco nhằm mục đích triển khai hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng ủy quyền hàng loạt phần vốn điều lệ và vốn góp tại Sadaco Mỹ Xuân với Công ty Sản xuất – Thương Mại Dịch Vụ – Thương mại Ngô Đức ( Công ty Ngô Đức – địa chỉ : 1A45 Hồ Quý Ly, phường Thắng Tam, TP. Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ) .Từ đầu năm 2019, chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City thực ra là Công ty Ngô Đức. Bởi Sadaco Mỹ Xuân đã 100 % thuộc về Công ty Ngô Đức theo hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng ủy quyền phần vốn góp được ký kết với Sadaco ngày 15/10/2018 .Sau khi chiếm hữu được dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City, ngày 19/3/2019, Công ty Ngô Đức liên tục ký hợp đồng nguyên tắc với Công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Mặt trời Cửu Long ( địa chỉ : 6 Nguyễn Văn Cửu, phường 17, Q. Q. Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh ). Hai bên thỏa thuận hợp tác để Công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Mặt trời Cửu Long triển khai những yếu tố tương quan đến dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City .Sau khi đạt được thỏa thuận hợp tác với Công ty Ngô Đức, Công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Mặt trời Cửu Long lại liên tục ký hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền với Đất Xanh Đông Nam Bộ. Theo hợp đồng này, Đất Xanh Đông Nam sẽ đảm nhiệm vai trò quảng cáo, môi giới, tiếp thị, thanh toán giao dịch mẫu sản phẩm tại dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City .Đã ký với Công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Mặt trời Cửu Long nhưng Đất Xanh Đông Nam Bộ liên tục ký hợp đồng cam kết 3 bên với người mua và Sadaco Mỹ Xuân để phân phối, ra mắt, tiếp thị hàng loạt mẫu sản phẩm dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City. Đồng thời, Đất Xanh Đông Nam Bộ đại diện thay mặt Sadaco Mỹ Xuân thu hàng loạt những khoản tiền giao dịch thanh toán của người mua tại dự án Bất Động Sản này .Theo nguồn tin của Tạp chí Kinh tế Môi trường, đến thời gian hiện tại có hơn 300 người mua mua đất nền tại dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City. Toàn bộ số tiền mua được chuyển tới số thông tin tài khoản của Đất Xanh Đông Nam Bộ, số tiền này ước tính tổng lên tới hàng trăm tỉ đồng .Theo quảng cáo trên trang thông tin điện tử chính thức của Đất Xanh Đông Nam Bộ ngày 27/4/2022, dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City có diện tích quy hoạnh 20,55 ha. Tuy nhiên, theo Quyết định số 2903 / QĐ-UBND ngày 22/9/2020 của Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City chỉ có diện tích quy hoạnh 16,8 ha ( ít hơn 3,75 ha so với quảng cáo ) .Từ năm 2019, Đất Xanh Đông Nam Bộ và Sadaco Mỹ Xuân đã ký hợp đồng cam kết với người mua, bán đất nền tại phần diện tích quy hoạnh 3,75 ha không có trong dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City. Từ đó dẫn đến thực trạng lúc bấy giờ nhiều người dù mua đất nền tại dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City nhưng thực ra phần đất nền này không thuộc dự án Bất Động Sản .
Quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Phú Mỹ Gold City nhưng có nhiều lô đất không nằm trong dự án được Đất Xanh Đông Nam Bộ và Sadaco Mỹ Xuân bán cho khách hàng thông qua hợp đồng cam kết 3 bên.Một người mua nằm trong trường hợp này san sẻ : ” Khi tôi khám phá dự án Bất Động Sản thì được nhân viên cấp dưới môi giới của Đất Xanh Đông Nam Bộ đưa cho xem bản quy hoạch chi tiết cụ thể 1/500 và nói rõ đó là hàng loạt loại sản phẩm của Phú Mỹ Gold City. Trong hợp đồng cam kết với Đất Xanh Đông Nam Bộ và Sadaco Mỹ Xuân cũng biểu lộ lô đất tôi mua nằm trong dự án Bất Động Sản. Đến khi chuyển được gần 90 % giá trị lô đất, tôi tìm hiểu và khám phá pháp lý thì được biết lô đất nền của tôi không thuộc dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City. Chủ lô đất tôi đã mua là ai, lô đất đó được quy hoạch sử dụng mục tiêu gì thì đến nay tôi chưa được biết và 2 bên công ty kia cũng không vấn đáp đơn cử “, vị người mua này nói .Theo vị người mua này, có gần 100 người khác cũng nằm trong tình cảnh tựa như như mình khi bị Đất Xanh Đông Nam Bộ và Sadaco Mỹ Xuân bán đất nền không có trong dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City. Trong buổi thao tác 3 bên trong khuôn viên dự án Bất Động Sản ngày 27/3/2022, đại diện thay mặt Đất Xanh Đông Nam Bộ cũng thừa nhận việc bán nhiều lô đất không thuộc dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City cho người mua. Nội dung này sau đó được đại diện thay mặt Đất Xanh Đông Nam Bộ ký và đóng dấu vào Biên bản thao tác 3 bên ngày 27/3/2022 .Ngoài việc bán đất không có trong dự án Bất Động Sản, lúc bấy giờ nhóm người mua mua đất nền tại Phú Mỹ Gold City còn bức xúc trước việc dù đã quá thời hạn chuyển giao đất nền, sổ đỏ chính chủ hơn 2 năm nhưng phía Sadaco Mỹ Xuân và Đất Xanh Đông Nam Bộ không thực thi cam kết như đã ký với người mua. Không những thế, hai bên còn liên tục có tín hiệu đùn đẩy nghĩa vụ và trách nhiệm khi đổ lỗi cho nhau .“ Phía chỉ huy Sadaco Mỹ Xuân nói với chúng tôi rằng, do phía Đất Xanh Đông Nam Bộ không chuyển tiền của người mua cho họ nên chưa thể thực thi như cam kết. Còn phía Đất Xanh Đông Nam Bộ lại đang đùn đẩy nghĩa vụ và trách nhiệm cho chủ góp vốn đầu tư. Trước tình cảnh này, người mua như chúng tôi càng thêm khốn khổ ”, người mua mua đất nền ở dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City san sẻ .
Dấu hiệu tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản?
Trao đổi về vấn đề nhiều người dân bị Đất Xanh Đông Nam Bộ và Sadaco Mỹ Xuân môi giới, bán đất nền không nằm trong dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City, luật sư Phạm Văn Thanh – Đoàn Luật sư TP. Thành Phố Hà Nội cho rằng, hành vi này có tín hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt gia tài .Luật sự Thanh nghiên cứu và phân tích : Ban đầu cần phải xem tính hợp pháp những văn bản, thông tin mà Đất Xanh Đông Nam Bộ môi giới cho người mua có đúng không ? Bản quy hoạch chi tiết cụ thể 1/500 dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City có đúng pháp lý không ? Từ đó để xác lập đặc thù của vấn đề .Trường hợp thứ nhất, nếu Bản quy hoạch chi tiết cụ thể 1/500 dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City đúng lao lý, bộc lộ 1 số ít khu đất thuộc dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City nhưng sau đó theo chấp thuận đồng ý chủ trương góp vốn đầu tư của Ủy Ban Nhân Dân tỉnh thì lại không có lô đất đó thì đây được coi là rủi ro đáng tiếc chủ trương, pháp lý. Vụ việc mang yếu tố tranh chấp dân sự nên sẽ xử lý dựa trên sự thỏa thuận hợp tác, quyền lợi của những bên tùy vào đặc thù, hành vi .Mặc dù vậy, trong trường hợp này, phía Đất Xanh Đông Nam Bộ và Sadaco Mỹ Xuân cũng không hề chối bỏ nghĩa vụ và trách nhiệm. Bởi, nhìn những mốc thời hạn cho thấy, 2 Công ty này đã thu tiền, kêu gọi vốn từ người mua tại dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City không đúng pháp luật pháp lý ( chưa có quyết định hành động đồng ý chấp thuận chủ trương góp vốn đầu tư, chưa được Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu được cho phép chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản được chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô ; Sau khi đã triển khai xong góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng kiến trúc và nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính về đất đai ). Chính do đó, ngoài việc đền bù thiệt hại cho người mua thì cả 2 đơn vị chức năng này còn phải bị giải quyết và xử lý của cơ quan chức năng theo Luật Kinh doanh .
Biên bản làm việc 3 bên ngày 27/3/2022 thể hiện nội dung đại diện Đất Xanh Đồng Nam Bộ xác nhận bán đất không nằm trong dự án Phú Mỹ Gold City cho nhiều khách hàng.Bên cạnh đó cũng cần phải làm rõ, phần đất bán cho người mua không thuộc dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City lúc bấy giờ thay mặt đứng tên chủ đất là ai ? Do ai quản trị ? Những người này có biết vấn đề, có khởi kiện Đất Xanh Đông Nam Bộ hay Sadaco Mỹ Xuân hay không ? …Trường hợp thứ 2, nếu Đất Xanh Đông Nam Bộ và Sadaco Mỹ Xuân biết rất rõ thực trạng đất đai của dự án Bất Động Sản không đủ điều kiện kèm theo pháp lý nhưng vẫn cố ý gian dối, đưa ra thông tin không đúng thực sự để người mua tin yêu nhằm mục đích mục tiêu chiếm đoạt gia tài của người mua, thì hành vi này có tín hiệu tội lừa đảo chiếm đoạt gia tài theo pháp luật của Bộ Luật Hình sự năm ngoái .” Những thông tin người mua đưa ra sai thực sự hoàn toàn có thể cấu thành tội lừa đảo chiến đoạt gia tài gồm có : Đất không có Giấy ghi nhận ; Đất đang có tranh chấp ; Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo vệ thi hành án ; hoặc đã thời hạn sử dụng đất ; Đất nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất đã có kế hoạch sử dụng … “, luật sư Thanh cho biết .Được biết, sau gần 2 năm được Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đồng ý chấp thuận chủ trương góp vốn đầu tư, dự án Bất Động Sản Phú Mỹ Gold City vẫn không triển khai xong đúng quy trình tiến độ, ngừng thiết kế trong suốt thời hạn dài. Do đó, người mua liên tục tìm đến khu vực thị xã Phú Mỹ phản ứng, đòi quyền hạn từ chủ góp vốn đầu tư và những bên tương quan .Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ, dự án Bất Động Sản chậm quá trình gây ra 3 hệ lụy cơ bản : Một là, hiệu suất cao và hiệu suất sử dụng đất rất kém ; Hai là, thực trạng dự án Bất Động Sản chậm quy trình tiến độ có tác động ảnh hưởng xã hội khá mạnh ; Ba là, những dự án Bất Động Sản chậm quy trình tiến độ trên diện rộng làm “ thui chột ” môi trường tự nhiên góp vốn đầu tư của địa phương .Năm 2021, tại phiên họp thứ 9 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ĐBQH Mai Văn Hải ( Thanh Hóa ) từng nói, 1 số ít dự án Bất Động Sản treo, 1 số ít dự án Bất Động Sản mặc dầu đã có chấp thuận đồng ý chủ trương góp vốn đầu tư tuy nhiên việc tiến hành dự án Bất Động Sản chậm, không phân phối nhu yếu theo thời hạn lao lý, … Điều này, gây tiêu tốn lãng phí quỹ đất, tác động ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ, đời sống của dân cư .Từ đó, ông Hải đề xuất, trong báo cáo giải trình của nhà nước cần làm rõ trong năm 2020 hay lũy kế trong cả nước, thực trạng tiêu tốn lãng phí do việc thực thi những dự án Bất Động Sản về đất đai gây ra tiêu tốn lãng phí như thế nào ? Cần đưa ra số liệu đơn cử, để nhìn nhận đúng mức độ nghiêm trọng do dự án Bất Động Sản treo, quy hoạch treo gây ra .Ông Hải cũng nhấn mạnh vấn đề, mặc dầu những địa phương, tỉnh, huyện cũng rất nhiều nỗ lực, cố gắng nỗ lực trong việc thanh tra, kiểm tra, thanh tra rà soát để ý kiến đề nghị với cấp có thẩm quyền giải quyết và xử lý những dự án Bất Động Sản treo. Tuy nhiên, hiệu suất cao chưa cao, những dự án Bất Động Sản chậm quy trình tiến độ lê dài vẫn khó giải quyết và xử lý triệt để. Vì vậy, ý kiến đề nghị nhà nước cần chăm sóc để có sự chỉ huy, thanh tra rà soát nhằm mục đích thực thi cương quyết, dứt điểm so với những dự án Bất Động Sản sử dụng đất không hiệu suất cao .
Bà Rịa – Vũng Tàu: Giải quyết vụ án tại Công ty Cổ phần Địa ốc Khang An
Giữa tháng 4/2022, Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có văn bản giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Ủy Ban Nhân Dân TP. Vũng Tàu và những cơ quan tương quan điều tra và nghiên cứu, nhìn nhận Công ty Cổ phần Địa ốc Khang An lúc bấy giờ có đủ điều kiện kèm theo và có đồng ý chấp thuận cho Công ty này liên tục triển khai dự án Bất Động Sản TT thương mại và nhà tại hạng sang tại phường 11, TP. Vũng Tàu ( dự án Bất Động Sản Metropolitan ) hay không ? Văn bàn này được phát hành dựa trên ý kiến đề nghị của Ban Nội chính tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu .
Trước đó, vào ngày 21/2/2014, Cơ quan CSĐT Bộ Công an đã khởi tố vụ án, khởi tố nhiều lãnh đạo Công ty Cổ phần Địa ốc An Khang về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Ngoài ra, một số cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP. Vũng Tàu cũng bị khởi tố về tội “Vi phạm các quy định về quản lý đất đai” liên quan đến các sai phạm tại dự án Metropolitan.
Theo cáo trạng của Viện kiểm sát, Công ty Cổ phần Địa ốc An Khang làm chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản Metropolitan. Dù chưa đủ điều kiện kèm theo pháp lý nhưng từ ngày 23/12/2010 đến 25/12/2013, Công ty đã ký hàng trăm hợp đồng kêu gọi vốn trái pháp lý ( thực ra là bán đất nền ) với khách, thu được tổng số tiền hơn 400 tỉ đồng. Sau đó do không giao được nền đất như đã cam kết nên người mua đã làm đơn tố cáo, cơ quan công an vào cuộc tìm hiểu, khởi tố vụ án, khởi tố những bị can tương quan .Tháng 7/2018. TAND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã mở phiên tòa xét xử xét xử xét xử sơ thẩm vụ án. Tuy nhiên, nhận thấy cần xác định, bổ trợ tài liệu, chứng cứ nên HĐXX tuyên trả hồ sơ tìm hiểu, bổ trợ. Đến ngày 28/9/2018, Cơ quan CSĐT Bộ Công an có Kết luận tìm hiểu bổ trợ. Năm 2020, TANDTC tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đưa vụ án ra xét xử xét xử sơ thẩm nhưng sau đó tạm hoãn đến nay vẫn chưa được đưa ra xét xử .
