Bài Tập Tính Npv, Lựa Chọn Phương án đầu Tư

• Phần 1. Cách tính NPV và IRR hay DPP
• 1. Phương pháp NPV
• 2. Phương pháp IRR
• 3. So sánh phương pháp, cách tính NPV và IRR (IRR vs NPV)
• 4. Phương pháp Thời gian hoàn vốn có chiết khấu DPP (Discounted Payback Period)
• Phần 2. Ưu nhược điểm của kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF)
• Video liên quan

Tiếp theo bài Đánh giá dự án Bất Động Sản đầu tư Phần 1, tổng thể tất cả chúng ta hãy đi mày mò về 3 giải pháp nhìn nhận dự án Bất Động Sản đầu tư vận dụng kỹ thuật chiết khấu dòng tiền : NPV, IRR và DPP. Cụ thể, toàn bộ tất cả chúng ta sẽ đi mày mò cách tính NPV và IRR cũng như DPP. Phần này tương ứng vớiPhần D trong sách BPP những bạn nhé ! Nội dung chính

VIDEO 7 VIDEO 11

Phần 1. Cách tính NPV và IRR hay DPP

1. Phương pháp NPV

(1) NPV là gì? Công thức tính NPV?

Bạn đang đọc: bài tập tính npv, lựa chọn phương án đầu tư

Bạn đang đọc: Bài Tập Tính Npv, Lựa Chọn Phương án đầu Tư

NPV là viết tắt của Net Present value. Nghĩa là Giá trị hiện tại thuần của dự án đầu tư.

NPV được xác định bằng: Tổng giá trị hiện tại của dòng tiền thuần hàng năm trong tương lai Khoản vốn đầu tư ban đầu

Tất cả dòng tiền đối sánh tương quan đến dự án Bất Động Sản đều phải chiết khấu về thời hạn hiện tại theo một lãi suất vay vay chiết khấu nhất định. Trên cơ sở đó so sánh tổng giá trị hiện tại của dòng tiền thuần hàng năm và Vốn đầu tư khởi đầu sẽ xác lập được giá trị hiện tại thuần của dự án Bất Động Sản. Cách xác lập dòng tiền đối sánh tương quan thì những bạn đọc ở bàiĐánh giá dự án Bất Động Sản đầu tư Phần 1

(2) Nguyên tắc lựa chọn

Khi NPV < 0 : thì dự án Bất Động Sản đầu tư bị khước từ. Khi NPV = 0 : Doanh nghiệp trọn vẹn hoàn toàn có thể lựa chọn hoặc phủ nhận dự án Bất Động Sản. Khi NPV > 0 : Nếu đó là những dự án Bất Động Sản độc lập nhau thì những dự án Bất Động Sản đầu tư đều trọn vẹn hoàn toàn có thể được đồng ý chấp thuận chấp thuận đồng ý. Ngược lại, nếu đó là những dự án Bất Động Sản loại trừ lẫn nhau thì dự án Bất Động Sản nào có NPV lớn nhất sẽ được chọn

(3) Bài tập tính NPV

1 Công ty đang xem xét 1 dự án Bất Động Sản 4 năm. Các thông tin đối sánh tương quan :

• Vốn đầu tư ban đầu cho dự án là 6 tỷ
• Đầu năm 2, phải bổ sung VLĐ là 0.5 tỷ.
• Số VLĐ này sẽ được thu hồi ở năm cuối cùng của DA.
• Trong suốt mỗi năm từ Năm 1 Năm 4, dự án sẽ tạo ra dòng tiền là 2tỷ / năm

Công ty có nên tiến hành dự án Bất Động Sản không ? Biết r = 10 %

Đáp án:

Chỉ tiêuNăm 0Năm 1Năm 2Năm 3Năm 41. Dòng tiền vàoDòng tiền từ HĐKD2222Thu hồi VLĐ0.52. Dòng tiền raVốn ban đầu6Vốn bổ sung0.53. Dòng tiền thuần-61.5222.5Hệ số chiết khấu tại 10%1.000.910.830.750.68Present Value(6)1.361.651.501.71NPV 0.23

Kết luận: Dự án có NPV > 0 nên được lựa chọn

Lưu ý về cách tính NPV trong excel

Vì giờ toàn bộ tất cả chúng ta thi trên máy nên những bạn nên học cách tính NPV trong excel để nhanh gọn kiểm tra công dụng thống kê giám sát thủ công minh tay của mình có đúng hay không. Các bạn xem file excel đính kèm để biết công thức và cách vận dụng nhé.

Cách tính NPV và IRR trong ExcelTải xuống

2. Phương pháp IRR

(1) IRR là gì?

IRR Tỷ suất doanh lợi nội bộ ( hay còn gọi là lãi suất vay vay hoàn vốn nội bộ ) : là một tỷ suất mà khi chiết khấu dòng tiền thuần của dự án Bất Động Sản đầu tư với mức tỷ suất này sẽ làm cho NPV của dự án Bất Động Sản đầu tư = 0.

(2) Nguyên tắc lựa chọn

IRR là một trong những thước đo mức sinh lời của một khoản đầu tư. IRR đóng vai trò như là điểm ngưỡng tối đa của ngân sách sử dụng vốn ( r ) so với dự án Bất Động Sản. Khi IRR < r ( ngân sách sử dụng vốn ) : vô hiệuKhi IRR = r : trọn vẹn hoàn toàn có thể lựa chọn hoặc phủ nhận dự án Bất Động Sản. Khi IRR > r : cần xem xét 2 trường hợp : Nếu đó là những dự án Bất Động Sản độc lập nhau thì những dự án Bất Động Sản đầu tư đều trọn vẹn hoàn toàn có thể được đồng ý chấp thuận đồng ý chấp thuận. Ngược lại, nếu đó là những dự án Bất Động Sản loại trừ lẫn nhau thì dự án Bất Động Sản nào có IRR lớn nhất sẽ được chọn.

(3) Cách xác định IRR

Xem thêm: Doanh nghiệp nhỏ và vừa – Wikipedia tiếng Việt

IRR = a + NPVa * (b a) / (NPVa NPVb)

Trong đó : a và b là tỷ suất chiết khấu và a là tỷ suất nhỏ hơn

Lưu ý khi tính IRR:Nếu bạn chọn 1 tỷ lệ chiết khấu đầu tiên mà có NPV > 0, thì tỷ lệ chiết khấu thứ 2 bạn nên chọn tỷ lệ > tỷ lệ thứ 1. Và ngược lại.

Xem thêm : Thùy Chi ‘ lột xác ’ ngoạn mục sau 15 năm ca hát

(4) Bài tập tính IRR

Tiếp tục bài tập về NPV bên trên. Tuy nhiên nhu yếu nhìn nhận dự án Bất Động Sản theo chiêu thức IRR. Tại r = 10 % thì NPV = 0.23 Như vậy, toàn bộ tất cả chúng ta cần tính thêm NPV tại 1 tỷ suất chiết khấu khác. Vì tại r = 10 % thì NPV > 0 nên toàn bộ tất cả chúng ta nên chọn 1 tỷ suất chiết khấu > 10 %. Ví dụ chọn r = 15 %. Áp dụng công thức tính NPV tương tự như như tại phần 2, ta có : tại r = 15 % thì NPV = 0.44 Như vậy : IRR = 10 % + 0.23 * ( 15 % 10 % ) / ( 0.23 + 0.44 ) = 11.7 % Kết luận : Dự án có IRR > r nên dự án Bất Động Sản nên được lựa chọn.

Lưu ý cách tính IRR trong excel

Vì giờ tổng thể tất cả chúng ta thi trên máy nên những bạn nên học cách tính IRR trong excel để nhanh gọn kiểm tra hiệu suất cao đo lường và thống kê và thống kê bằng tay thủ công bằng tay của mình có đúng hay không. Các bạn xem file excel đính kèm để biết công thức và cách vận dụng nhé.

Cách tính NPV và IRR trong ExcelTải xuống

3. So sánh phương pháp, cách tính NPV và IRR (IRR vs NPV)

• IRR là phương pháp dễ hiểu hơn. Vì khái niệm IRR (tỷ suất sinh lời) sẽ dễ hiểu hơn so với khái niệm NPV. Do vậy, IRR thường được sử dụng nhiều hơn NPV.
• Khái niệm IRR có 1 nhược điểm là dễ bị nhầm lẫn với khái niệm ROCE
• IRR là số tương đối (%) nên không xem xét đến quy mô của khoản đầu tư. Trong khi những khoản đầu tư nhỏ thường sẽ có IRR cao hơn những khoản đầu tư lớn.
• Khi dòng tiền của dự án là conventional (1 dòng tiền ra theo sau bởi các dòng tiền vào): 2 phương pháp sẽ đưa ra cùng kết quả lựa chọn dự án. Tuy nhiên, khi dòng tiền là unconventional: NPV vẫn áp dụng bình thường nhưng IRR sẽ có thể đưa ra kết quả sai. Vì với dòng tiền unconventional, phương pháp IRR có thể đưa ra nhiều kết quả IRR. Nếu người ra quyết định không biết vấn đề này, có thể sẽ đưa ra sai kết quả lựa chọn.
• Giả định của NPV thực tế hơn IRR: NPV dựa trên giả định rằng dòng tiền do dự án tạo ra sẽ được tái đầu tư với tỷ lệ sinh lời = chi phí sử dụng vốn (tỷ lệ chiết khấu ban đầu) của dự án. Còn IRR giả định dòng tiền dự án tạo ra sẽ được tái đầu tư với tỷ lệ sinh lời tương đương tỷ lệ IRR ban đầu của dự án. Như vậy, giả định của IRR sẽ khó đạt được trong thực tế.
• Khi các dự án là loại trừ lẫn nhau (chỉ 1 dự án được chọn): 2 phương pháp có thể đưa ra kết quả lựa chọn khác nhau. NPV sẽ là phương pháp được ưu tiên sử dụng vì giả định của NPV thực tế hơn IRR.
• Khi tỷ lệ chiết khấu thay đổi qua thời gian thực hiện dự án: sự thay đổi này có thể dễ dàng được bao gồm trong phương pháp NPV. Nhưng IRR thì không.
• Về cách tính NPV và IRR thì công thức tính toán của NPV đơn giản, dễ thực hiện hơn IRR

Kết luận : NPV là giải pháp có nhiều ưu điểm hơn. Nhưng IRR là giải pháp được sử dụng thoáng đãng hơn trong thực tiễn.

4. Phương pháp Thời gian hoàn vốn có chiết khấu DPP (Discounted Payback Period)

Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (DPP): là khoảng thời gian cần thiết để tổng giá trị hiện tại của dòng tiền thuần trong tương lai mà dự án đưa lại = Số vốn đầu tư bỏ ra ban đầu.

Đây trọn vẹn hoàn toàn có thể coi là một biến thể nhằm mục đích mục tiêu khắc phục nhược điểmcủa giải pháp Thời gian hoàn vốn PP. Do vậy, nguyên tắc lựa chọn dự án Bất Động Sản và cách vận dụng của DPP sẽ toàn vẹn tương tự như như PP. Điểm độc lạ đó là : PP sử dụng dòng tiền thuần của dự án Bất Động Sản ( không có chiết khấu ) trong khi DPP thì sử dụng giá trị hiện tại của dòng tiền thuần của dự án Bất Động Sản ( có chiết khấu ).

Ưu nhược điểm của DPP

Phương pháp này sẽ thừa kế những ưu điểm của giải pháp PP. Ví dụ như đơn thuần, dễ tiến hành và tập trung chuyên sâu sâu xa vào tính giao dịch thanh toán của dự án Bất Động Sản. Ngoài ra, do tại nó sử dụng dòng tiền chiết khấu. Nên nó còn có ưu điểm là đã xem xét đến giá trị thời hạn của dòng tiền. Do đó rút ngắn khoảng cách giữa chiêu thức NPV và chiêu thức Thời gian hoàn vốn thường thì. So với giải pháp PP, vì DPP vận dụng kỹ thuật chiết khấu dòng tiền. Nên thời hạn hoàn vốn tính theo DPP sẽ dài hơn theo PP. Do vậy, xem xét được nhiều dòng tiền của dự án Bất Động Sản hơn. Tuy nhiên cũng như PP, DPP không xem xét đến dòng tiền của dự án Bất Động Sản sau thời hạn hoàn vốn.

Ví dụ: Công ty xem xét 2 dự án A & B. Thời gian hoàn vốn có chiết khấu mong muốn: 2.5 năm.Chi phí sử dụng vốn: r = 10%. Thông tin về dòng tiền dự kiến của các dự án như sau:

Dòng tiềnDự án ADự án BVốn đầu tư ban đầu (Năm 0)10,0005,000Lợi nhuận trước khấu hao:Năm 14,0003,000Năm 24,0002,500Năm 35,0001,500Hỏi dự án nào sẽ được lựa chọn theo giải pháp DPP ?

Đáp án:

Giả định rằng Lợi nhuận trước khấu hao = Dòng tiền thuần của mỗi dự ánLập bảng tính thời hạn hoàn vốn có chiết khấu cho những dự án như sau :Dự án ANămDòng tiềnDF 10%Giá trị hiện tại PVNPV luỹ kếNăm 0(10,000)1.0000(10,000)(10,000)Năm 14,0000.90913,636(6,364)Năm 24,0000.82643,306(3,058)Năm 35,0000.75133,757699Thời gian hoàn vốn có chiết khấu của A = 2 + 3.058 / 3.757 = 2.81 năm

Dự án B

Xem thêm: Doanh nghiệp nhỏ và vừa – Wikipedia tiếng Việt

Xem thêm : Vũ Cát Tường “ mạnh tay ” chi cả nghìn USD thuê nhà 130 m² ở một mình

NămDòng tiềnDF 10%Giá trị hiện tại PVNPV luỹ kếNăm 0(5,000)1.0000(5,000)(5,000)Năm 13,0000.90912,727(2,273)Năm 22,5000.82642,066(207)Năm 31,5000.75131,127920Thời gian hoàn vốn có chiết khấu của B = 2 + 207 / 1.127 = 2.18 năm

Kết luận:Dự án B có thời gian hoàn vốn có chiết khấu

Source: https://vh2.com.vn
Category : Doanh Nghiệp